공동주택 관리운영 실태조사에 따른

- 문제점 및 개선대책 -

2013. 3.

차   례 l Contents

1. 실태조사 개요                      --------  1

2. 공동주택 관리업무 개선대책         --------  5

가. 관리업무 개선사항                  --------  6

1) 회계처리 관련                   --------  6

2) 공사 및 용역사업 관련           -------- 15

3) 관리주체 및 입대의등 관련       -------- 21

4) 동별대표자 선출관련             -------- 27

나. 공동주택 자료공개(공고)           -------- 29

다. 주택법령 주요개정 사항            -------- 38

라. 공동주택 자체점검 체크리스트      -------- 44

1) 회계처리 관련                   -------- 44

2) 주택관리업자 및 사업자 선정 관련  ------- 48

3) 입대의 및 관리주체 업무 관련    -------- 52

4) 동별대표자 선출관련             -------- 56

마. 공동주택 운영관리 선진사례        -------- 58

공동주택 관리운영 실태조사에 따른

2차실태조사 계획 및 개선대책 협조요청 알림

❍ 최근 공동주택 관리와 관련한 민원이 대폭 증가하여 분야별 운영      실태 점검 필요.

❍ 관리운영 실태 점검을 통해 민원사항 사전예방 및 투명한 공동      주택 관리운영 태새 확립 필요.

실태조사 개요

❍ 점검대상 : 관내 의무관리 공동주택 10개단지

❍ 점검기간 : 2013.12월 ~ 2014.1월

❍ 주요 점검사항

‣ 주택관리업자 및 각종 공사•용역사업자 선정

‣ 아파트 관리비 등 회계처리 운영실태

‣ 입주자대표회의 운영관련

‣ 기타 공동주택 관리업무 전반

❍ 점검결과 : 총 42개 지적사항 적출(과태료, 시정명령 등)

‣ 운영상 주요 문제점 : 주로 공동주택 관리주체 및 입주자대표회의의      관습적인 업무추진으로 현행 법령 및 지침에 위반된 업무처리.

☑ 관리규약에 의한 잡수입처리 부적절

☑ 장기수선충당금 사용 전 사용계획서 미제출

☑ 각종 용역 재계약 시 사업수행실적평가 미이행

☑ 다음 회계연도 사업계획서 및 예산(안)미수립(변경예산포함)

☑ 연초 결산서의 미승인, 결산감사 미실시 등

☑ 관리규약(회계처리기준 포함) 집행 부실 등

☑ 기타 관리업무 관련

❍ 주요 잘못된 사례

사업계획서 및 예산안 변경 시 변경승인 없이 집행	▫ 인건비 인상 등 예산서 변경사유 발생 시 변경 예산 또는 추경예산 승인 없이 관리비 집행 ▫ 사업계획서 및 예산안 입대의에 제출하지 않음

입주자대표회의 운영비 지출 부적절	▫ 입주자대표회의가 없는데도, 입주민에게 입주자 대표회의 운영비를 부과․징수함. ▫ 입주자대표회의 운영비 장부를 관리주체에서 보관하지 않고, 입주자대표회의에서 관리 또는 운영비 장부 미작성

임대사업자가 부담해야 할 비용을 관리비로 부과	▫ 임대사업자가 부담하여야 할 비용(자본적 지출에 해당하는 비용)을 임차인 관리비로 부과

헌옷, 재활용판매수익금 등 수익을 잡수입 미처리	▫ 아파트단지 내에서 발생하는 폐품, 헌옷 등의 판매 및 수익금 등을 잡수입 처리하지 않고 청소원 또는 경비원 인건비로 대체.

용역사업자 재계약 시 사업수행실적평가 없이 재계약	▫ 계약기간이 만료되는 용역사업자와 재계약을 하려는 경우 관리주체는 사업수행실적을 평가 하여 입주자대표회의 의결을 얻어 재계약하여야 하나, 사업수행실적 평가를 하지 않음.

잡수입 등의 잉여금 처분 미이행	▫ 관리규약에 의거 잡수입 등의 잉여금을 처분하지 않고 이월하여 임의(명절선물비, 회식비 등)로 사용

장기수선충당금 사용계획서 미제출	▫ 관리주체가 장기수선충당금을 사용함에 있어 입주자대표회의에 장기수선충당금 사용계획서를 제출하여 승인을 얻어야 하나, 이를 미이행 함.

입주자대표회의 의결없이 설계변경 시행 등	▫ 장기수선공사, 수선유지공사 등의 공사 발주 후 입주자대표회의 의결없이 업체에서 제출한 견 적서 또는 내역서대로 설계변경. ▫ 업체에서 제출한 내역서대로 추가공사 시행하는 과정에서 공사의 범위가 중복되었고, 공사비를 중복하여 지출.

2차 실태조사 계획

❍ 점검기간 :‘14. 4월中(※ 해당 단지 사전 별도통보)

❍ 점검대상 : 5개 단지(※ 민원제보 단지 우선점검 계획)

❍ 1차 점검사항과 동일하게 조사를 실시하며, 금번 후속조치 협조요청 사항에     대하여 중점조사

❍ 금번 조사결과에 따른 관습․관행적인 문제점에 대하여 이후 문제점 적출시     강력 행정처분

후속조치 협조사항

❍ 주택법령, 주택관리업자 및 사업자 선정지침 등 공동주택 관리와 관련한     법령 및 지침의 개정사항 적극파악.

‣ 주택법령 및 사업자 선정지침 개정사항(특히, 부칙의 시행일 및 경과      조치)을 명확히 파악하여 법령 개정에 따른 업무추진

‣ ‘13년 주택법령의 개정으로 전라북도 관리규약 준칙이 개정되었으나,      현재까지 규약을 개정하지 않은 단지가 존재. 주택법령과 관리규약이      상이하여 입주자등과 관리주체의 관리규약 집행 부실 우려.

‣ 아울러, 관리규약 및 선거관리규정, 회계처리지침 정비 시 현실적으로      반영하기 힘든 부분을 정비하여 제규정 준수.

❍ 공동주택 관리업무 등에 관한 입주자등의 요구에 적극 대처

‣ 공동주택 관리(회계장부, 감사보고서, 회의록 등)와 관련하여 입주민의      요구․문의사항에 대하여 관리사무소 직원의 불친절한 답변 또는 정보공개      거부에 감정적인 보복성 민원제기 사례증가.

❍ 공동주택 관리규약 및 제규정 준수

‣ 공동주택 관리규약은 해당 공동주택의 자치법규라는 인식으로 행정청의      지도․감독 권한이 없다는 잘못된 인식으로 관리규약 위반사례 증가

‣ 주택법 제43조제7항제3호 및 동법 시행령 제55조제1항제5호 규정에      의거 관리주체의 업무 중 관리규약으로 정한 사항의 집행이 포함되어      있어, 관리규약 위반(미이행)시 행정처분 대상이 됨.

	《주택법 제42조 및 43조, 영 제55조》
❖ 주택법령에 관리규약의 집행은 관리주체의 법적 업무에 해당 ㆍ 관리주체는 공동주택을 주택법령에 따라 관리하여야 함. ㆍ 관리규약으로 정한 사항의 집행은 관리주체의 업무에 해당 ㆍ 관리규약에 따른 업무 미이행은 주택법령에 따라 공동주택을 관리하지 않은 사항으로 주택법 제42조제1항 위반에 해당함. □ 관리주체가 공동주택을 주택법령에 따라 관리하지 않은 경우 500만원 이하 과태료

❍ 기타 붙임 개선사항 이행(※ 공동주택 관리운영 개선대책)

‣ 붙임 안내사항은 금번 실태점검을 토대로 마련된 문제점으로 공동주택      관리․운영 문제점의 일부분만 적출된 것으로 판단. 다음 실태점검 시

아래 개선사항(사례별 문제점)중점적으로 점검할 계획이며, 이후, 똑      같은 문제점 발견 시 강력 행정처분 계획.

‣ 각 단지별 관리주체, 입주자대표회의, 감사는 아래 체크리스트에 의거      자체점검을 실시하여 각 단지별 문제점을 사전에 검토 및 개선하시기

바랍니다.

- 공동주택 관리업무 개선대책 -

□ 금번 조사를 시작으로 주기적인 실태점검 실시

- 공동주택 관리․운영 2차 실태점검 :‘14. 4월中

- 필요시 TF팀(회계사, 변호사, 경찰 등)구성 점검

□ 각 단지별 아래 문제점 및 개선사항 이행협조

가. 공동주택 관리업무 개선사항(사례별)

- 회계처리 관련

- 공사 및 용역 사업자 선정 관련

- 관리주체, 입주자대표회의, 선거관리위원회 관련

- 동별대표자 선출관련

나. 공동주택 관련 자료공개 사항

- 관리주체 및 입대의의 공동주택 관련 자료 공개의무 사항

다. 공동주택 관련 주택법령 개정사항

- 2013년 이후 주택법령 개정사항

라. 공동주택 관리업무 관련 각 단지별 자체점검 체크리스트

- 관리사무소장 및 감사, 입대의의 자체점검 체크리스트

마. 공동주택 운영․관리 선진사례(※전라북도 자료 활용)

□ 공동주택 관리운영 관련 주기적인 교육 및 홍보

- 관리사무소장 및 입주자대표회의를 대상으로 한 주기적인 교육 실시.

- 단지별 민원사항 발생 시 모든 의무단지 사례전파.

1. 공동주택 관리업무 개선사항(사례별)

Ⅰ		회계처리 관련

☑ 수선유지비와 장기수선충당금 집행 구분 철저

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제58조 및 [별표5]규정에 의거 수선유지비는 일반관리비에 포함되어 입주자 등(소유자, 임차인)이 납부하는 비용이며, 장기수선충당금은 소유자가 납부하는 비용.

ㅇ 주택법 시행령 [별표5] 규정에 의거 수선충당금은 장기수선계획에서

제외되는 공동주택의 공용부분의 수선․보수에 소요되는 비용이며, 장기

수선충당금은 해당 공동주택의 장기수선계획에 따라 소요되는 비용.

ㅇ (실태) 장기수선충당금 부족, 기타 사유로 장기수선계획에 포함되어 있는 공사를 수선유지비를 사용하여 시행.

⇨ (개선) 해당 공동주택의 장기수선계획에 따른 공사의 집행은 장기수선충당금을 사용하고, 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선 및 보수, 유지, 검사비는 수선유지비를 사용.

(※ 공동주택 47개 계정과목 참고)

☑ 예비비 사용용도 및 사용절차 준수

ㅇ (근거) 해당 공동주택의 관리규약에 따른 용도 및 절차

전라북도 관리규약 준칙(2013.8월)을 기준으로 볼 때 준칙 제77조제6항

및 [별표4] 규정에 따라 예비비는 예산이 부족한 비목에 한하여 예비비를 사용할 수 있으며, 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 경우에는 지출비목, 지출사유, 금액 등을 작성하여 입주자대표회의 의결을 얻어야 함.

ㅇ 또한, 예비비를 사용한 경우 그 금액을 관리비 부과내역서에 별도 기재

하여야 함.

‣ 지출비목․사유․금액 작성 제출 ⇒ 입대의 의결 ⇒ 부과내역서에 기재

ㅇ (실태) 예비비를 입주자대표회의 의결 및 승인 없이 관리주체 임의대로 집행(각종 공사, 명절 선물 등)

⇨ (개선) 해당 공동주택 관리규약에서 정한 예비비의 사용항목 및 사용절차 준수. 관리규약으로 별도 정하지 않았을 경우 입주자등의 과반수 동의를 받아 관리규약에 반영.

☑ 잡수입 집행 및 회계처리(사용,절차,공개) 준수

ㅇ (근거) 해당 공동주택의 관리규약에 따른 집행 및 회계처리

주택법 시행령 제55조제2항에 따른 잡수입은 다음 달 말일 까지 공동주택관리정보시스템에 공개. 또한 해당 공동주택 관리규약에 따라 수납현황 및 사용내역을 매월 게시판과 인터넷 홈페이지에 공개토록 의무화하고 있으며, 관리비 납부고지서에 해당 공동주택에서 발생한 잡수입 총액과 관리비 차감에 사용한 잡수입 총액, 이로 인해 차감된 세대별 관리비 인하액 등을 표기하여야 함.

ㅇ 또한, 잡수입은 관리규약에 따라 예비비 및 장기수선충당금, 관리비에서 차감 등으로 정산하도록 규정 됨.

ㅇ 잡수입은 ①관리규약으로 정할 경우, ②사업계획서 및 예산안에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우, ③공동체생활활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우에 한하여 사용이 가능함.

ㅇ (실태) 잡수입의 납부현황 및 사용내역을 게시판 및 납부고지서에 표기하지 않음.

ㅇ 잡수입(이익잉여금)을 관리규약대로 처분하지 않고 계속하여 이월

ㅇ 잡수입을 입주자대표회의 의결 또는 승인을 받지 않고 사용

⇨ (개선) 관리규약에서 정한 방법 및 절차에 따라 잡수입 처분

⇨ 매월 공동주택관리정보시스템 및 게시판에 공개

⇨ 매월 입주자에게 부과하는 관리비 납부고시서에 잡수입의 총액, 관리비 차감에 사용한 잡수입 총액, 이로 인해 차감된 세대별 관리비 인하액을 표기.

☑ 공동주택 회계계정과목 준수

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제58조 및 [별표5] 관리비세부내역, 공동주택 회계계정과목(47개)항목에 따른 비목별 회계계정과목 준수.

ㅇ (실태) 경비원 수당, 피복비, 4대보험 등을 관리직원 수당, 피복비, 4대보험의 회계계정과목에 표기.

ㅇ 47개 회계계정과목과 다르게 단지별 임의로 회계계정과목 적용.

ㅇ 4대보험을 복리후생비 항목으로 사용

ㅇ 입주자대표회장 업무추진비를 관리사무소장 업무추진비(제수당) 항목으로 사용 등

⇨ (개선) 공동주택 회계계정과목(47개항목)에 맞추어 정비 후 관리비납부고지에서 정확한 회계계정별 부과금액 고지

⇨ 공동주택관리정보시스템 47개항목 이상 입력

☑ 각종 사용료 부과시 잉여금발생 방지 및 환급조치

ㅇ (근거) 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 수도, 전기료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료등을 납부받을 자에게 납부하고 있는 것이므로, 그 사용량에 맞추어 해당 사용료를 부과․징수하여야 함.

ㅇ 수도료 및 전기료 등의 징수과정에서 잉여금이 발생할 경우 면적별 배분 등 합리적인 방법으로 납부자에게 환급조치 및 필요시 관리규약에 명시하여 운영하여야 함.

ㅇ 전라북도 관리규약 준칙(2013.8월)을 기준으로 볼 때 준칙 제72조제6항 규정에 의거 관리주체는 징수대행에 따른 잉여금이 발생하지 않도록해야 하며, 잉여금이 발생한 경우 즉시 반환, 또는 익월 사용료에서 차감하여야 함.

ㅇ (실태) 인터넷 회사에서 사용하는 전기료를 입주민에게 부과하는 전기료에서 차감하지 않고 합산하여 부과. 인터넷회사 사용 전기료를 잡수입으로 처리함.(입주자 등이 아닌 자가 사용한 전기료가 입주민에게 부과되고, 그 차액(인터넷 전기료)는 잡수입 처리함.)

ㅇ 한전에서 부과한 전기료와 입주자등에게 부과․징수한 전기료의 부과차익을 전기료충당금으로 적립.

⇨ (개선) 입주자 등이 아닌 자가 사용한 전기료를 입주자등에게 부과하는 전기료에서 차감 후 부과.

⇨ 전기료부과차익(잉여금)이 발생하지 않도록 조치(면적별 일정비율 차감 등)

⇨ 한전에 납부하는 전기료를 자동이체 할 경우 할인혜택 적용되는 바, 할인된 금액에 맞추어 징수․부과.

☑ 계약방식에 맞는 전기료 부과

ㅇ (근거) 공동주택의 관리주체는 해당 공동주택에 유리한 방법으로 한전과 전기계약(단일, 종합)을 체결하고, 계약에 의한 방법으로 세대별 전기료를 징수․부과 함.

ㅇ (실태) 한전과는 상대적으로 저렴한 주택용 고압(단일계약)으로 계약 후 세대별 전기료 부과시 단가가 높은 주택용 저압(종합계약)으로 부과하여 부과차익을 발생. 이를 입주민에게 환불하지 않고 타 용도로 사용.

⇨ (개선) 해당 공동주택에 좀더 유리한 전기 계약방식 검토

⇨ 유리한 계약방식(한전과의 계약)대로 입주자에게 전기료 부과

※ 한국전력 사이버지점(http://cyber.kepco.co.kr)을 방문하여 우리 아파트   전기료 비교가능(단일, 종합계약 시 비교)

⇨ 입주자대표회의 감사가 전기계약방식 및 전기료 부과현황 검토 필요

☑ 공동주택 부녀회 잡수입 관리금지

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제55조제2항 및 전라북도 관리규약 준칙 제77조 규정에 의거 관리주체는 부대․복리시설의 사용료 등의 잡수입을 관리비 등의 회계처리와 같은 방법으로 처리(잡수입 회계처리)하여야 하며, 잡수입의 징수․사용․보관 등에 관한 장부를 작성하여 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 함.

ㅇ (실태) 헌옷매각, 재활용품 매각, 알뜰시장 운영(아파트 복리시설 사용료)에 따른 수입을 아파트에서 회계처리하지 않고 관습적으로 부녀회 등 자생단체에서 관리.

⇨ (개선) 잡수입 발생 시 관리주체는 잡수입을 공동주택 회계처리 후 관련절차에 따라 사용.

⇨ 상기 잘못된 사례로 운영중인 경우 부녀회등 자생단체로부터 전액 환수조치 후 잡수입 회계처리

☑ 교통비, 휴일근무, 야간근무 등 증빙(근거)자료 마련

ㅇ (근거) [관리비 및 사용료 등 부과기준] 항목 중 휴일근무수당, 야간근무수당, 교통통신비 등을 지급 가능토록 규정.

ㅇ (실태) 휴일근무수당, 야간근무수당을 지급하였으나, 근무내역(대장)을 작성하지 않아 증빙자료 부재.

ㅇ 교통통신비(일반적으로 출장여비)를 지급하였으나, 예산수립 시 지급 근거 미반영, 증빙자료 없이 비일률적으로 여비 지급.

⇨ (개선) 근무시간 외 근무(휴일 및 야간근무)로 인한 수당 지급, 교통통신비 지급 시 정확한 근거없이 지출할 경우 관리비의 불투명한 집행의 사유에 해당하므로 휴일 및 야간근로 시 증빙자료(근무대장)를 마련하고, 교통통신비에 대하여는 관리규약 또는 예산수립 시 지출근거를 마련하여 집행.

☑ 과태료 및 소송비용 관리비에서 지출 지양

ㅇ (근거) 국토해양부 질의회신

ㅇ 과태료는 질서위반행위를 한 당사자가 납부하여야 함이 원칙이나, 고의성이 없는 잘못(의도치 않은 과실)이었고, 그 책임을 분담하여야 할 필요가 있다고 자체적으로 인정하는 경우 잡수입 또는 예비비의 사용절차에 따라 집행 가능.

ㅇ 소송비용의 부과는 그 소송이 공동주택 입주자등의 전체의 이익에 부합되는 소송일 경우에 한하여 공동주택 관리규약으로 정한 경우, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 의결을 받은 경우, 또는 공동체생활 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우에 한하여 집행 가능.

ㅇ (실태) 관리주체 또는 입주자대표회장에게 부과된 과태료를 관리비로 납부

ㅇ 본인의 과실로 인한 개인방어 소송비용을 관리비로 납부

⇨ (개선) 상기 집행가능 용도 및 절차를 입주자대표회의에서 철저하게 검토.

☑ 공사 발주 후 설계변경 시 입주자대표회의 의결 준수

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제51조 규정에 의거 관리비등의 집행을 위한 사업계획(변경포함) 시 입주자대표회의 의결사항.

ㅇ (실태) 공사 발주 후 설계변경 사항 발생 시 입주자대표회의 의결 없이 관리주체 임의로 설계변경 후 집행

⇨ (개선) 공사 발주 후 설계변경(사업계획의 변경)사항 발생 시 사전에 입주자대표회의 의결 후 시행.

☑ 관리비 체납자에 대한 관리주체 업무 철저

ㅇ (근거) 전라북도 관리규약 준칙 제88조 규정에 의거 입주자등이 관리비를 체납한 경우 독촉장 발부, 지급명령신청, 소액심판청구 등의 조치를 취해 관리비 부족으로 인한 타 입주자등에게 피해를 주어서는 안됨.

ㅇ (실태) 관리비 장기 미납 입주자에 대하여 관리규약에 의한 조치 미이행. 이로인해 관리비가 부족하여 긴급한 공사․용역 수행에 차질.

⇨ (개선) 관리비등의 체납자에 대해 해당 공동주택의 관리규약에 의한 관리주체 업무 철저

☑ 관리규약에 의한 승강기 전기료 부과

ㅇ (근거) 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 수도, 전기료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료등을 납부받을 자에게 납부하고 있는 것이므로, 그 사용량에 맞추어 해당 사용료를 부과․징수하여야 함.

ㅇ 해당 공동주택 관리규약으로 공동시설의 사용료의 세대별 부담액 산정방법을 규정.

ㅇ (실태) 해당 공동주택 관리규약으로 승강기 전기료(공동 사용료) 부과 시 “1~2층을 제외하고 나머지 세대에 대하여 면적별 배분 한다“라고 규정하였으나, 1~2층에도 승강기 전기료를 부과함.

⇨ (개선) 관리규약으로 정한 공동전기료 산정방법에 따라 사용료 부과

☑ 입주자대표회장 보증보험 가입비용 운영비에서 지출

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제58조제7항 규정에 의거 관리비등을 금융기관에 복수도장으로 등록 예치하여 관리하는 입주자대표회장은 공제 또는 보증보험에 가입토록 규정

ㅇ 관리규약에 의거 입주자대표회장 보증보험 가입비용은 입주자대표회의 운영비에서 지출.

ㅇ (실태) 입주자대표회장 보증보험 가입비용을 입주자대표회의 운영비에서 지출하지 않고 잡비 등 일반관리비로 입주민에게 부과․징수 함.

⇨ (개선) 일반관리비로 지출한 입주자대표회장 보증보험등 가입비용을 입주자대표회의 운영비에서 일반관리비로 환수조치.

⇨ 관리규약에 따라 입주자대표회장 보증보험 가입비용은 입주자대표회의 운영비에서 지출.

☑ 감가상각대상자산 기증받을 경우 관리비 부과 방지

ㅇ (근거) 전라북도 공동주택 회계처리기준 [별지10]에 의거 감가상각대상 자산을 기증받은 경우 추후 감가상각되어 관리비로 부과되는 것을 방지하기 위하여 수증자산감가상각비를 계상하여 당기순이익 발생 방지토록 규정.

ㅇ (실태) 기증받은 물품에 대하여 감가상각비를 관리비로 부과함.

⇨ (개선) 기증품에 대하여는 수증자산감가상각비를 계상하여 감가상각비를 입주민에게 부과하는 것 방지

☑ 공기구 비품 등 분실 및 망실처리 철저

ㅇ (실태) 공기구 비품 등 관리사무소에서 관리하는 물품이 분실 또는 망실 되었지만, 물품대장 또는 공기구비품대장에 분실․망실 처리하지 않아, 재물조사 현황과 대장의 내역 불일치.

ㅇ 이로 인해, 입주민의 의심과 불만 발생하고 관리주체 변경 시(관리주체 업무 인수인계 시) 현황과 일치하지 않는 항목등에 대하여 손해배상청구 등 분쟁발생 소지가 있음.

⇨ (개선) 관리사무소에서 관리하는 공기구비품, 각종 물품이 분실 또는 망실되었을 경우, 각종 관리대장에 일시․사유 등을 기록하여 연혁 관리

⇨ 재물조사등을 통해 일제정비 필요.

Ⅱ		공사 및 용역사업 관련

☑ 사업자 선정 시 낙찰방법 관리규약 준수

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제6조 규정에 의거 낙찰의 방법은 적격심사제를 원칙으로 하되, 관리규약으로 정할 경우 최저(고)가 낙찰방법을 적용할 수 있음.

ㅇ (실태) 관리규약으로 최저(고)가 낙찰방법을 적용할 수 있도록 개정하지 않은 상태에서 관습적으로 최저(고)가 낙찰방법 적용.

⇨ (개선) 사업의 특성에 따라 최저(고)가 낙찰방법을 적용하려는 경우 관리규약으로 명시하여(관리규약 개정) 최저(고)가 낙찰방법 적용.

☑ 입찰가격에 부가가치세 제외

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제11조 및 제21조 규정에 의거 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 함.

ㅇ (실태) 주택관리업자 및 사업자 입찰서 제출 시 부가가치세를 포함한 가격을 작성. 관리주체는 부가가치세가 포함된 금액과 부가가치세를 제외한 금액을 구분하지 않고 입찰가격 비교

⇨ (개선) 입찰공고문 또는 입찰서에 입찰가격에 부가가치세를 제외한다고 명시하여 혼돈방지.

☑ 제한․지명경쟁 입찰 시 입대의 의결 및 제한사유 추가  금지

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제9조 및 제19조 규정에 의거 주택관리업자 및 사업자 선정 시 영업지역의 제한(지역제한)을 할 수 없음.

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표1] 규정에 의거 제한․지명경쟁 입찰을 하려는 경우 사전에 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며, [별표1]의 제한 사유 외 제한사유를 추가로 할 수 없음.

ㅇ (실태) 주택관리업자 또는 사업자 선정을 위한 입찰공고 시 지역제한(예시, 전라북도 소재업체), 제한사유 추가제한(예시, 부도․화의 신청중이 아닌 업체, 소송중이 아닌 업체, 법인설립 3년 이상인 업체 등)하여 입찰공고

ㅇ 반대로, 제한사유가 없으나 제한․지명경쟁입찰로 입찰을 실시.

ㅇ 지명경쟁입찰 사유가 전혀 없음에도, 특정 업체 몰아주기식 지명경쟁입찰 남발(지명업체의 담합우려, 공사비 부풀리기)

⇨ (개선) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표1] 규정에 의한 제한사유 외 추가제한 금지.

⇨ 제한․지명경쟁입찰 시 사전에 입주자대표회의 의결

⇨ 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비, 기술, 자재, 물품 또는 특수한 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우에만 지명경쟁입찰의 사유발생.

⇨ 따라서 입주자대표회의 시 본 계약의 특성을 엄격히 판단하여 불필요한 지명경쟁입찰 지양.(지명경쟁입찰의 사유에 해당하지 않으나, 지명경쟁입찰로 시행할 경우 지침위반에 따른 과태료 부과 및 수사의뢰 계획)

☑ 헌옷, 재활용품 등 판매 시 선정지침 준수

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제25조 및 제26조, [별표4] 규정에 의거 잡수입의 수요가 발생하거나 헌옷, 재활용품 등의 판매를 위한 사업자 선정 시 입찰공고를 통한 입찰 시행.

ㅇ (실태) 잡수입의 수요가 발생하거나 헌옷, 재활용품 매각 시 계약기간 내 수입 예정가격이 200만원 이상임에도 입찰공고 없이 수의계약 체결.

⇨ (개선) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표4] 규정에 의거 헌옷, 재활용품 매각 등을 위한 사업자 선정 시(200만원 이하) 경쟁입찰의 방법으로 시행.

☑ 계약서 체결 시 계약당사자에 의한 계약서 작성

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표4] 규정에 의거 주택관리업자 선정, 하자보수보증금을 사용한 직접보수, 장기수선공사 시 계약자는 입주자대표회의이며, 기타 계약은 관리주체가 계약자 임.

ㅇ (실태) 관리주체가 계약 당사자인 사항(수선유지비를 사용하는 일반보수공사, 각종 용역 등)을 관리주체가 아닌 입주자대표회장이 계약체결.

⇨ (개선) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표4] 규정에 의한 계약자가 계약체결.(관리주체가 계약자인 경우 사업자를 선정하기 전 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며, 설계변경 시에도 사전에 입주자대표회의 의결을 거쳐야 함)

☑ 각종 용역 또는 공사계약서 작성 철저

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표4] 규정에 의거 주택관리업자 및 사업자 선정 시 계약자는 계약서를 작성.

ㅇ (실태) 공사 및 용역 사업자 선정결과 계약서를 작성하지 않아, 계약금액, 계약기간 등 불분명하여 불투명한 관리비 집행에 따른 입주민에게 손해 발생. 계약서 및 계약에 관한 주요내용을 입주자등에게 공개하지 못함.

⇨ (개선) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표4] 규정에 의한 계약자가 계약서를 작성하여 계약체결. 공사계약서 작성 시 공사기간, 지체배상금, 계약금액, 보험정산 등을 필수적으로 작성하여 투명한 관리비 집행

☑ 각종 용역 또는 공사계약 내용 이행

ㅇ (실태) 공사․용역 감독 부실로 공사비 낭비

ㅇ 각종 공사준공 시 관리주체의 준공검사 부실로 공사완료 후 잦은 하자발생 및 입주민의 불만증가.

ㅇ 계약서 상의 공사기간 이후에 공사가 완료되었으나, 계약서 상의 지체배상금을 청구 또는 공사비에서 제외하지 않고 집행하여 관리비 낭비

ㅇ 공사 완료 후 하자보수보증기간 이내 하자가 발생하였으나, 하자보수를 청구하지 않고 관리비를 사용하여 보수. 또한, 시공사에 보수비용 별도 지급.

ㅇ 공사비 집행 전 공사비에 계상된 보험료를 정산하지 않아, 미사용 보험료를 감액하지 않음.

ㅇ 각종 용역 계약 시 용역비 산출내역을 제출받지 않고, 계약내용 미이행(청소인원 결원 시 보충인원 충족, 보충인원 미충족 시 용역비에서 감액하여야 하나, 그대로 집행)

⇨ (개선) 모든 공사 및 용역계약서를 면밀히 검토 후 계약체결

⇨ 공사 시행 시 철저한 감독을 통해 부실공사 방지. 공사감독자 임명하여 철저한 감독 및 준공검사 시행.

⇨ 공사 및 용역대금 지급 시 공사 및 용역이 완료되었음을 관리사무소장이 확인하는 준공검사조서, 하자이행보증증권, 세금계산서(부가가치세가 포함된 경우), 시공 전․중․후 사진을 필히 제출받아야 함.

⇨ 사유없는 공사기간 연장, 설계변경 등 금지. 공사기간 이후 공사가 완료되었을 경우 시공사에 계약서에 의한 지체배상금 청구하여 발주자의 권리확보 및 입주자의 관리비 낭비 방지.

⇨ 공사완료 시 [국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령] 제62조제1항 내지 제4항을 준용하여 하자보수보증금 예치증서 및 증권을 제출받아, 하자담보책임기간 내 하자발생 시 하자보수청구.

⇨ 공사 및 용역 계약 시 계약서 상 계상보험료 정산에 관한 사항을 명시하여 공사 및 용역완료 전 보험료 정산하여 미사용 보험료 감액.

⇨ 주택관리업자 및 용역(청소, 경비, 소독 등)사업자 선정 시 입찰내역서를 제출받아 입찰금액과 필히 대조하여 합당하지 않을 경우 입찰 무효처리.

⇨ 용역계약서 또는 입찰내역서 상 용역근무자에 대한 인건비, 4대보험료, 퇴직금을 기재하도록 하고, 결근자 발생 시 대체 근무자를 투입하지 않았거나, 4대 보험료 및 퇴직금 사용여부를 정산하여 공제할 수 있도록 적시(※ 용역근무자 출근부 작성, 4대보험별 가입 입증서류 확인)

⇒ 국민연금은 만65세를 초과(65세 이하만 의무가입)하여 임의 가입한     경우에는 대금을 지급하지 않음. 통상 용역 근무자의 연령이 많아 국민     연금을 가입하지 않은 경우가 많으며, 건강보험 미가입자가 많음.

⇒ 퇴직금은 1년 이상 근속자에게 지급하므로 근속기간이 1년 미만인     근무자는 퇴직금을 지급하지 않음.

☑ 공사설계 및 원가검토 철저

ㅇ (실태) 자체설계 또는 위탁설계 없이 공사발주하고 업체의 견적서를 검토하지 않고 인정하여 공사비 낭비.

⇨ (개선) 필히 사업계획을 수립하여 공사의 범위, 자재, 공사방법 등을 사전에 마련하여 공사발주. 업체의 견적서 또는 원가계산서 제출 시 철저한 검토를 통해 불필요, 중복된 사항을 적출하여 공사비 낭비 방지.

⇨ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제16조제2항 규정에 의하면 관리주체는 입찰공고 시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있음. 따라서, 정부노임단가 및 물가자료를 바탕으로 해당 공사의 설계를 의뢰하여 적절한 공사비를 산출, 입찰가격 상한을 정하여 공고가능. 필요시 관리규약으로 건축사의 설계의뢰 기준(예정 공사비가 000천원 이상일 경우)을 마련하여 운영

☑ 용역사업자 재계약 시 사업수행실적평가 이행

ㅇ (근거) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표2] 규정에 의거 계약기간이 만료되는 기존 사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결한 경우 재계약(수의계약) 가능함.

ㅇ (실태) 용역사업자와의 재계약 시 사업수행실적을 평가하지 않고(객관적인 평가 미이행) 입주자대표회의 의결로 재계약 체결

⇨ (개선) 각 용역 별 사업수행실적평가표를 작성(필요시 관리규약으로 규정)하여 재계약 체결 전 사업수행실적 평가 이행.

Ⅲ		관리주체 및 입대의, 선관위 관련

☑ 사업계획서 및 예산승인(변경승인 포함) 준수

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제55조의2 규정에 의거 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함.(승인사항에 변경이 있는 경우 변경승인을 받아야 함.)

ㅇ 전라북도 관리규약 준칙 제73조 규정에 의거 관리주체는 입주자대표회의에서 승인받은 예산에 따라 관리비를 집행하여야 함.

ㅇ (실태) 사업계획서 및 예산수립 미실시

ㅇ 회계연도 종료 후 사업계획서 및 예산서 제출, 승인

ㅇ 승인받은 예산서에 변경사항이 발생하였으나, 변경승인을 받지 않고 입주자대표회의 의결로 집행. 특히, 인건비, 식대, 업무추진비 등의 증액을 변경승인을 받지 않고 처리.

ㅇ 사업계획서는 작성하지 않고 예산서만 제출

ㅇ 형식적으로 각 관리비 항목별 지출(안)을 작성하지 않고, 인건비, 각종 수당, 경비비 등 산출내역 누락시킴.

⇨ (개선) 회계연도 개시 1개월전까지 다음 회계연도 사업계획서 및 예산서를 작성하여 입주자대표회의 승인.

⇨ 사업계획서를 작성(관리규약으로 정한 금액이상의 사업에 한함)하여 사업계획서에 의한 관리비 집행. 사업계획서에 포함되지 않은 신규사업 추진 시 사전에 변경승인을 받아 시행.

⇨ 인건비, 수당 등의 변경 지출사유 발생 시 사업계획서 및 예산변경 승인을 득한 후 집행.

⇨ 승인받은 예산에 따라 관리비를 집행하여야 하며, 예산에 포함되지 않은 지출은 불가. 공동주택 회계처리기준에 의한 세입․세출예산서 양식으로 작성하되, 예산서 작성 시 예산산출근거를 상세하게 작성(관리직원 및 경비원 직급별 급여, 수당, 식대, 퇴직금, 연차수당 등 산출근거 및 세부내역 명시)

⇨ 예산에 포함되지 않은 지출 시 사법기관에 고발조치 계획.

☑ 회계연도 종료 후 결산보고 및 결산감사 이행

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제55조의2 규정에 의거 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함.

ㅇ 전라북도 공동주택관리 회계처리기준 제50조 규정에 의거 관리주체는 주택법 시행령 제55조의2항에 따라 입주자대표회의에 제출하는 결산서는 재무보고서, 운영보고서, 현금흐름보고서, 순자산변동보고서, 세입세출결산서, 충당부채내역서, 부속명세서로 구성됨.

ㅇ 주택법 시행규칙 제21조제6항 및 전라북도 관리규약 준칙 제19조제5항 규정에 의거 주택법 시행령 제55조의2 규정에 의한 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 때에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 함.

ㅇ (실태) 관리주체가 회계연도 종료 후 2개월 이후에 결산서 제출.

ㅇ 결산서 작성 미이행 및 결산보고 미이행.

ㅇ 결산서 제출 시 약식으로 제출.(회계처리기준에 의한 서류 미제출)

⇨ (개선) 해당 공동주택관리 회계처리기준에 의한 서류를 첨부하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 결산서를 입주자대표회의에 제출.

⇨ 감사는 제출받은 결산서에 대한 감사보고서 작성 후 입주자대표회의 및 관리주체에 제출.

⇨ 감사보고서 또는 입주자대표회의에서 결산서를 검토하여 승인.

- 결산서 및 감사보고서를 토대로 관리주체의 회계업무 지적사항 조치.

☑ 입주자대표회의록(회의록, 녹취록, 회의영상자료) 및 입주자     대표회의 운영비 장부 관리주체 보관

ㅇ (근거) 전라북도 관리규약 준칙 제30조 및 제32조제6항 규정에 따라 입주자대표회의 회의록 및 운영비 사용 장부는 관리주체가 보관토록 규정.

ㅇ (실태) 입주자대표회의록 및 운영비 장부를 입주자대표회의 회장 또는 총무 등이 보관하고 있으며,

ㅇ 입주자등의 열람 및 사본요청이 있을 경우 관리주체에서 보관하고 있지 않다는 이유로 거부함.

⇨ (개선) 입주자대표회의를 개최한 경우 입주자대표회의 회의록은 관리규약에 따라 작성 후 관리주체가 의결사항 공고 및 보관

⇨ 입주자대표회의 운영비 사용장부는 입주자대표회의 총무가 작성(증빙자료 첨부) 후 관리주체가 보관

☑ 주택법령 및 관리규약 등에 의한 공개(공고) 업무 철저

ㅇ (근거) 주택법령 및 전라북도 관리규약 준칙 등에 의하면 입주자대표회의 소집 및 의결사항, 관리비등의 부과내역, 주택관리업자 및 사업자 선정결과 및 계약서 등의 사항에 대하여 게시판 또는 공동주택 관리정보시스템에 의무적으로 공개(공고)토록 규정되어 있으며,

ㅇ 입주자등의 열람 및 복사요구가 있을 경우에는 관리규약으로 정한 절차에 의거 응하도록 규정

ㅇ (실태) 주택관리업자 및 사업자 선정결과(계약서 포함)를 공개하지 않음.

ㅇ 사업계획서 및 예산서, 사업실적서 및 결산서, 잡수입 등의 사용에 징수 및 사용에 관한 사항을 공개하지 않음.

ㅇ 감사보고서 및 회의록 등을 입주자대표회의 회장 및 감사의 승인이 없다는 사유로 지연처리하거나 열라 및 복사 거부함.

⇨ (개선) 주택법령 및 전라북도 공동주태 관리규약 준칙을 기준으로 작성한 붙임의 체크리스트를 확인하여 철저한 공개 업무 추진.

⇨ 입주자대표회의 운영비 사용장부는 입주자대표회의 총무가 작성(증빙자료 첨부) 후 관리주체가 보관.

⇨ 관리주체는 자료의 보관, 공개(공고), 열람 및 복사의 업무가 주택법령에서 정한 관리주체의 업무임을 양지하여 입주자대표회의의 승인을 받을 필요가 없음.

⇨ 입주자대표회의(동대표 및 임원)는 상기 사항에 대하여 주택법령 및 관리규약에서 정한 관리주체의 법적업무임을 양지하여야 함.(부당하게 자료를 보관할 수 없으며, 불가피하게 자료를 이용하였을 경우 관리주체에 즉시 돌려주어야 함.)

☑ 장기수선충당금 사용 및 장기수선계획에 의한 집행 철저

ㅇ (근거) 주택법 제47조제2항 규정에 의거 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함.

ㅇ 주택법 시행령 제66조제2항 규정에 의거 장기수선충당금은 관리주체가 설계도면, 공사의 범위 및 예정금액 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용하여야 함.

ㅇ 주택법 시행규칙 제26조 규정에 의거 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 필요에 의하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음.

ㅇ (실태) 장기수선계획을 수립․조정한 뒤 장기수선계획에 의한 공사를 실시하지 않음.

ㅇ 장기수선계획을 조정하지 않고 장기수선계획과 다르게 공사 실시

ㅇ 장기수선계획을 3년안에 조정하면서 입주자의 동의절차 없이 입주자대표회의 의결로 조정.

ㅇ 장기수선계획에 따른 장기수선충당금을 사용하면서 입주자대표회의에 장기수선충당금 사용계획서를 제출하지 않음.

⇨ (개선) 장기수선계획 수립 또는 조정 시 수선주기에 의한 공사계획연도를 같이 표기하여, 주기적인 확인 및 검토가 필요. 이로써 장기수선계획에 따라 공사 실시 여부를 검토하여야 함.

⇨ 장기수선주기는 해당 공사의 수선완료 시점부터 계산되는 사항임을 양지하여 해당 공사를 실시한 경우 필수적으로 장기수선계획서 상에 해당 공사 완료일을 기재하여 이력 관리.

⇨ 장기수선충당금을 사용하려는 관리주체는 주택법 시행령 제66조제2항 각호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받은 후 집행.

⇨ 장기수선계획에 의한 예정 공사가 불필요할 경우 필히 장기수선계획을 조정하여 장기수선계획을 변경. 장기수선계획에 의한 공사를 실시하지 않은 경우 입주자대표회장 과태료 1,000만원

⇨ 장기수선계획을 3년안네 조정하려는 경우 필히 입주자(소유자)의 과반수 동의를 받아야 함.

⇨ 장기수선충당금은 납부주체가 소유자임을 부과내역서에 기재하여 임차인이 장기수선충당금을 납부하였을 경우 임대차 권리관계가 정산될 경우 임대인으로부터 장기수선충당금을 청구하여 받을 수 있도록 안내.

⇨ 금번 기회를 통해 각 공동주택의 장기수선계획서를 검토하여 일제정비 하시기 바랍니다.

※ 장기수선계획의 수립 및 조정은 현실적으로 불가능한 것이 아니라, 그동안 관습․관행적으로 절차를 이행하지 않은 것으로 판단 됨. 한번 수립된 장기수선계획의 조정은 엑셀 프로그램 등을 사용하여 공사예정연도 및 장기수선충당금을 자동 계산토록 할 수 있음. 입주자대표회의와 관리주체의 잘못된 관습을 고치면 쉽게 관리할 수 있음.

※ 장기수선충당금의 목적 외 사용금지, 장기수선충당금을 사용한 공사의 계약자(관리주체 ⇒ 입주자대표회의) 등 붙임의 법령 개정사항 참고

☑ 입주자대표회의 운영비 사용항목 및 금액 상세 명시

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제57조 규정에 의거 입주자대표회의 운영비의 용도 및 사용금액은 관리규약으로 정하며, 입주자등의 과반수 동의를 받아 관리규약에서 정한 항목 및 사용금액으로만 사용가능.

ㅇ (실태) 관리규약으로 입주자대표회의 운영비 항목 및 사용금액을 세부적으로 정하지 않고 임의로 집행

ㅇ 예시1> 관리규약으로 회의출석 수당, 보증보험 가입비용, 회장 및 감사 업무추진비만 규정하였으나, 규정에 없는 항목(식대, 명절선물비, 병문안비 등) 지출

ㅇ 예시2> 관리규약으로 입부자대표회의 운영비 사용항목을 “입주자대표회의 운영에 필요한 비용”으로만 규정한 뒤, 명절선물비, 병문안비, 교통비, 입대의 회식비 등으로 지출

⇨ (개선) 관리규약으로 입주자대표회의 운영비 사용규정을 제정하여 투명하게 운영할 필요.

⇨ 입주자대표회의 운영비 사용항목 및 사용금액을 상세히 정하여 관리규약으로 정한 항목에 대해서만 집행. 특히, 관리규약에 명시되지 않은 입주자대표회의 명절선물비, 병문안비 등 입주자대표회의 운영과 관련 없는 사항 철저하게 규제.

⇨ 관리주체는 입주자대표회의 운영비를 지출함에 있어 관리규약으로 정한 금액이 초과되지 않도록 검토.

☑ 관리사무소장 선임 및 해임절차 이행(※ 자치관리 시)

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제51조제1항제4호 및 제53조, 전라북도 공동주택 관리규약 준칙 제40조 규정에 의거 자치관리를 하는 공동주택의 관리사무소장의 해면(선임과 해임)은 입주자대표회의 의결사항임.

ㅇ (실태) 자치관리의 공동주택에서 관리사무소장의 선임을 입주자대표회의 의결없이 회장 단독으로 임명.

ㅇ 관리사무소장의 해임사유(주택법 제57조제1항에 까른 사유발생)가 발생하지 않았으나, 입주자대표회장의 부당지시를 이행하지 않는다고 일방적으로 해임통보. 동대표와 입주민들의 불만 고조.

Ⅳ		동별대표자 선출 관련

☑ 동별대표자 중임제한 확인 철저

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제50조제8항 규정에 의거 동별대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있음. 단, 2010.7.6일 이후 새롭게 선출되는 동별대표자부터 적용.

ㅇ (실태) 2010.7.6일 이후 보권설거를 통해 새롭게 선출된 동별대표자를 1회의 중임으로 판단하지 않고, 보궐선거로 인한 임기 이후 2회 동별대표자를 역임함.

⇨ (개선) 2010.7.6일 이후 보궐선거를 통해 당선된 경우도 1회의 중임으로, 동별대표자 후복등록 시 역대 동별대표자 역임 현황을 철저히 검토하여 중임제한 여부 확인.

☑ 동별대표자 결격사유 확인 등 선거관련 규정 준수

ㅇ (근거) 주택법 시행령 제50조제3항 규정에 의거 동별대표자는 선출공고일 현재 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주한 입주자만 피선거권 부여.( 같은 공동주택단지이나 다른 선거구에 거주하다가 해당 선거구로 주소지를 옮겼을 경우 두 주소지의 거주기간을 합산하여 6개월이상 거주여부 확인)

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항 규정에 의거 동별대표자 결격사유 명시

ㅇ (실태) 동별대표자 후보자의 주소지를 확인하지 않고 선거.

ㅇ 동별대표자 후보자의 소유권을 확인하지 않고 선거

ㅇ 소유자의 배우자 또는 직계존비속이 후보등록 하였는데, 소유자의 위임장과 가족관계증명서를 확인하지 않음.

ㅇ 선거관리위원이 사퇴 후 해당 임기가 만료되기 전에 동대표 출마

ㅇ 동별대표자를 사퇴한 후 4년이 경과되기 전 출마.

ㅇ 후보자가 1명인 선거구에 대해 방문투표 실시하였으나, 각 호별로 선거인명부가 아닌 동,호수만 기재하고 후보자의 신분을 확인하지 않고 1장의 찬반 표기란에 서명받음.

ㅇ 동별대표자 선출을 위한 선거를 실시하지 않고 동별대표자 선출.

⇨ (개선) 선거관리위원회에서는 동별대표자 후보등록 시 구비서류를 철저하게 검토

⇨ 후보자의 주민등록등본, 건축물등기부등본, 가족관계증명서, 소유자의 배우자 또는 직계존비속 출마시 위임장 및 가족관계증명서 확인.

⇨ 방문 투표 시 각 세대별 투용지를 배부하여, 비밀투표 보장. ※ 투표자 신분확인 ⇒ 선거인명부 서명 ⇒ 투표용지 배부 ⇒     비밀투표 ⇒ 투표자가 직접 투표함에 투표.

2. 공동주택 관련 자료공개(공고)

Ⅰ		자료공개(공고) 의무

☑ 실  태 : 공동주택 관리주체는 주택법령 및 관리규약에 따라 입주자등에게 의무적으로 자료를 공개하여야 하나, 대부분의 관리주체에서 이를 이행하지 않음.

☑ 개  선 : 주택법령 및 관리규약에서 규정된 아래 자료공개 사항(1~13)을 정리하여 이를 숙지하고, 공개 사유발생 시 절차에 의거 공개, 체크리스트 작성․관리

☑ 위반자 조치 : 관리주체 과태료 처분.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 1

1. 근 거 : 주택법 제45조 및 동법 시행령 제58조제8항

2. 내 용 : 의무관리단지 공동주택의 관리주체는 관리비, 사용료, 장기수선충당금과 그 적립금액, 안전진단 실시비용, 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 부과한 경우 그 사용료를 입주자등에게 부과한 경우 그 관리비등을 다음달 말일까지 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 함.(잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개)

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 2

1. 근 거 : 주택법 제45조 및 동법 시행령 제58조제9항

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제14조 및 제24조

2. 내 용

가. 의무관리단지 공동주택의 관리주체는 주택관리업자와 공사 및    용역사업자의 선정(입찰공고, 선정결과)에 관해 입주자등에게     공고하여야 함.

나. 의무관리단지 공동주택의 관리주체는 주택관리업자를 선정한      경우 다음 각호의 사항을 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 함.

- 주택관리업자의 상호, 주소, 대표자 및 연락처

- 계약기간 및 낙찰금액, 계약체결기간

- 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)

다. 의무관리단지 공동주택의 관리주체는 사업자(공사․용역․잡수입)를    선정한 경우 낙찰자 선정결과를 해당 공동주택의 인터넷 홈페    이지 또는 게시판에 즉시 공개하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 3

1. 근 거 : 주택법 시행령 제56조

2. 내 용 : 관리주체는 다음 각 호의 사항을 해당 공동주택의 인터넷           홈페이지 또는 게시판 또는 입주자등에게 개별 통지하여야 함.

- 입주자대표회의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항

- 관리비등의 부과내역(관리비등의 항목별 산출내역)

- 관리규약, 장기수선계획, 안전관리계획의 현황

- 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황

- 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항

- 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 4

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제20조제13항

2. 내 용 : 선거관리위원회는 동별대표자 또는 입주자대표회의 임원의          해임, 입주자대표외의 회장 및 감사의 해임, 동별대표자            또는 임원 등의 자진사퇴가 결정된 경우 그 사실을 게시판           또는 인터넷홈페이지에 지체없이 공고하여야 하며, 입주           자대표회의에 서면으로 알려야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 5

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제22조제2항

2. 내 용 : 선거관리위원회는 선출된 동별대표자의 명단과 임기등을

즉시 확정 공고 하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 6

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제44조제3항

2. 내 용 : 관리주체는 주택관리업자와의 위탁․수탁관리 계약체결일로          부터 1개월 이내 계약서를 게시판, 인터넷 홈페이지등에          공개해야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 7

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제51조제3항 및 제4항

2. 내 용 : 관리주체는 다음 각 호의 자료를 게시판, 인터넷 홈페이지          등에 공개해야 함.

- 재무제표

- 공사․용역에 대한 입찰공고, 계약서를 포함한 계약에 관한 사항

- 관리비 등의 사업계획 및 예산안

- 관리비 등의 회계감사보고서

- 공사․용역 정보(계약금액, 계약기간 등)

- 전라북도 관리규약 준칙 별표3-3의 사항

관리규약 [별표 3-3]

[별표 3-3] 정보공개 항목 (제51조제4항 관련)

구분	정보공개 항목 (공개범위별)			근거조항		비고
	입주자등		단지 외부
	개인	단지 전체		시행령	준칙
1.입주자대표회의에 관한 사항		∙입주자대표회의 의결사항		제56조	제27조	의무 공개
		∙동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항		제56조	제17조 제19조	의무 공개
		∙동대표, 임원의 해임사유와 당사자의 소명자료			제20조	의무 공개
		∙동대표회의 일시, 장소, 안건			제25조	의무 공개
		∙입주자대표회의 회의결과			제30조	의무 공개
	∙입주자대표회의회의록				제30조	청구 공개
		∙입주자대표회의 운영비			제32조	의무 공개

구분	정보공개 항목 (공개범위별)			근거조항		비고
	입주자등		단지 외부
	개인	단지 전체		시행령	준칙
2.선거관리위원회에 관한 사항		∙선거관리위원회 회의결과			제37조	의무 공개
	∙선거관리위원회 회의록				제37조 제51조	청구공개
3.관리주체에 관한 사항		∙장기수선계획 및 안전 관리계획		제56조		의무 공개
		∙입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무 추진상황 ※단, 건의사항의 경우 입주자가 비공개 요청시 본인에게만 공개		제56조		의무 공개
		∙관리주체 및 관리 기구의 조직에 관한 사항		제56조		의무 공개
			∙주택관리업자입찰공고 및 선정결과	제58조		의무 공개
		∙위․수탁관리계약서			제44조	의무 공개
		∙주택관리업자 재계약에 관한 내용			제45조	의무 공개
	∙관리주체가 보관 및 관리해야하는 자료(준칙 제48조 제1항의 자료중 의무공개대상 제외)				제51조	청구 공개

구분	정보공개 항목 (공개범위별)			근거조항		비고
	개인	단지 전체	단지 외부	시행령	준칙
4.관리비에 관한 사항		∙관리비등과 잡수입의 징수․사용․보관 및 예치등에 관한 장부 ∙관리비등의 사업계획 및 예산안 ∙관리비등의 회계감사보고서			제48조	의무 공개
		∙관리비등의 부과내역		제56조		의무 공개
			∙관리비,사용료 잡수입, 장기수선충당금	제58조		의무 공개
		∙장기수선충당금 적립및 집행과 그 잔액			제75조	의무 공개
		∙잡수입의 수납현황 사용내역			제77조	의무 공개
	∙세대별관리비 예치금 내역				제67조 제72조	청구 공개
		∙예비비 사용내역			제73조	의무 공개
5.회계기준에 관한 사항		∙재무제표(세입세출예산서, 세입세출결산서, 재무보고서, 운영보고서, 현금흐름보고서, 순자산변동보고서)			제51조	의무 공개
6.기타사항		∙관리규약		제56조		의무 공개
		∙공사․용역에 대한 입찰공고, 계약사항(화재보험/장기수선공사/하자보수/기타일반용역/기타공사용역)			제51조	의무 공개
			∙공사․용역정보(단지간비교를 위한 계약금액, 기간 등)		제51조	의무 공개

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 8

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제73조제3항

2. 내 용 : 관리주체는 관리비등의 월별 징수․사용․보관 및 예치 등에          관한 자료를 공개하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 9

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제75조

2. 내 용 : 관리주체는 직전년도 12월 31일일 기준으로 장기수선계            획에 따라 적립해야하는 장기수선충당금, 실제 적립한 장기           수선충당금, 집행금액(공사명 및 지출금액을 포함) 및 잔액을           입주자등이 알 수 있도록 전라북도 관리규약 준칙 별지            제6호 서식에 따라 작성하여 매년 3월말까지 게시판과           인터넷 홈페이지 등에 공개하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 10

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제77조제7항

2. 내 용 : 관리주체는 공동주택관리 회계처리기준 별지6호 서식에

따라 잡수입을 수납현황 및 사용내역을 매월 게시판과           인터넷 홈페이지 등에 공개하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 11

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제78조제2항

2. 내 용 : 관리주체는 사업실적서 및 결산서를 게시판 또는 인터넷

홈페이지 등에 게시하고, 입주자등에게 배부하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 12

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제81조

2. 내 용 : 관리주체는 외부회계감사보고서를 게시판 또는 인터넷

홈페이지 등에 게시하거나, 입주자등에게 배부하여야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 13

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제45조

2. 내 용 : 입주자대표회의가 계약기간이 만료되는 주택관리업자와

재계약 하려면 그 구성원 과반수 찬성으로 의결한 후 관리          규약이 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 아래          사항을 10일이상 게시판 또는 인터넷홈페이지 등에 공개          하여 의견을 청취하여야 함.

- 기존의 주택관리업자와 재계약 한다는 내용(회의록 포함)

- “의견청취결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기     하지 않을 경우에 한정하여 입주자대표회의의 구성원 3분의2      이상의 찬성을 얻어 재계약을 결정한다”는 내용

- 계약기간이 만료되는 날

- 주택관리업자 상호

- 주택관리업자의 주택관리실적 평가내용

- 다시 계약할 경우의 계약기간 및 계약내용

- 이의서 제출방법 및 제출기간

- 그 밖에 필요한 사항

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 14

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제30조제2항

2. 내 용 : 관리주체는 입주자대표회의 소집 및 그 회의에서 의결한

사항 등을 회의록과 회의결과를 공동주택 게시판 또는           인터넷홈페이지 등에 게시하거나, 입주자등에게 각각 서면          으로 알려야 함.

☑ 주택법령 및 관리규약 별 자료공개(공고) 사항 15

1. 근 거 : 전라북도 관리규약 준칙 제72조제2항 및 제3항

2. 내 용 : 관리주체는 납부고지서에 관리비 및 사용료와 별도로 장기          수선충당금을 구분하여 표시해야 함. 또한 납부고지서에           해당 공동주택 단지내에서 발생한 잡수입 총액과 관리비          차감에 사용한 잡수입 총액, 이로 인해 차감된 세대별 관          리비 인하액 등을 입주자등이 쉽게 알수 있도록 납부고          지서에 포함해야 함.

3. 주택법령 주요개정 사항

□ 주택법령 개정사항 정리

법 규 명	종 전	달라지는 내용	개정일 (시행일)
주택법 제43조의4	□ 미규정	□ 부정행위 금지 - 입주자,사용자,관리주체,입주자대표회의는 공동주택관리와 관련하여 부정하게 재물 및 이익을 취득, 제공하면 안됨. - 위반 시 2년이하 벌금 또는 2천만원이하 벌금	13.6.4개정
		□ 장기수선충당금 목적 외 사용금지 - 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 목적 외로 사용하지 못한다.	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제44조제4항	□ 미규정	□ 혼합단지(임대, 분양 혼합) 공동주택 관리규약 - 혼합단지 공동주택에 공통적으로 적용할 수 있는 관리 규약을 정할 수 있음.	13.6.4개정
주택법 제45조의2	□ 미규정	□ 공동주택 관리비 예치금 징수 - 공동주택 관리비 예치금을 소유자로부터 징수 할 수 있는 사항 신설	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제46제7항	□ 미규정	□ 하자보수보증금 목적외 사용 금지 및 사용내역 신고 - 입주자대표회의는 하자보수보증금을 목적외의 용도로 사용할 수 없음.(직접보수, 하자분쟁조정위원회 판정결과, 사업주체와의 협의에 의한 하자부위, 법원의 하자판정) - 의무관리단지에서 하자보수보증금을 사용한 경우 30일 이내에 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함.	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제47	□ 장기수선계획 적용단지 - 300세대이상 - 승강기설치 공동주택 - 중앙집중난방 공동주택	□ 장기수선계획 적용단지 - 300세대이상 - 승강기설치 공동주택 - 중앙집중 또는 지역난방 공동주택 - 건축법 11조 건축허가를 받아 주택괴의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제54	□ 주택관리업의 등록말소 등 기준	□ 주택관리업의 등록말소 등 기준 - 관리업무와 관련하여 부당하게 재물 및 이익을 취득, 제공한 경우(추가) - 관리주체가 장기수선충당금을 목적외로 사용한 경우(추가)	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제55	□ 관리사무소장 업무	□ 관리사무소장 업무 - 하자의 발견 및 하자보수 청구(추가) - 공동주택 관리관련 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있음(추가)	13.6.4개정
주택법 제58조의2	□ 미규정	□ 공동주택 입주자 등의 만족도 평가 - 국토교통부장관은 공동주택 관리 서비스의 향상을 위해 주택관리업자에 대한 입주자와 사용자의 만족도를 평가 하고 공개할 수 있음.	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제98	□ 1년 이하의 징역 또는 1 천만원 이하의 벌금 - 입주자,사용자,관리주체, 입주자대표회의가 공동 주택관리와 관련하여 부 정하게 재물 및 이익 취 득, 제공한 우	□ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 - 입주자,사용자,관리주체,입주자대표회의가 공동주택관 리와 관련하여 부정하게 재물 및 이익 취득, 제공한 경우(추가)	13.6.4개정
주택법 제101	□ 2천만원 이하 과태료	□ 2천만원 이하 과태료 - 장기수선충당금을 목적외로 사용한 자(추가) - 하자보수보증금을 목적외로 사용한 자(추가)	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제2조	□ 미규정	□ 정의(임대주택관리업) - 임대를 목적으로 하는 주택의 시설물 유지,보수,개량 등(추가) - 임대를 목적으로 하는 주택의 임대료 징수 및 임차인 관리(추가) - 임대를 목적으로 하는 주택의 주거 편익 업무(추가)	13.8.6개정 (14.2.7)
주택법 제53조의2	□ 미규정	□ 주택임대관리업 등록 - 대통령령으로 정하는 규모이상으로 주택임대관리업을 하려는 자는 시장․군수․구청장에게 등록하여야 함.	13.8.6개정 (14.2.7)
주택법 제2조	□ 미규정	□ 정의(혼합주택단지) - 분양 및 임대주택이 혼합된 경우(추가)	13.12.24개정
주택법 제43조제5항	□ 사업주체의 주택관리업자 선정 통지 의무 - 입주자대표회의가 일정 기간 관리주체를 선정하지 않거나, 자치관리기구를 구성하지 않을 경우 사업 주체는 주택관리업자를 선정하고 입주자에게 통지	□ 사업주체의 주택관리업자 선정 통지 의무 - 입주자대표회의가 일정기간 관리주체를 선정하지 않거나, 자치관리기구를 구성하지 않을 경우 사업주체는 주택 관리업자를 선정하고 입주자 및 시장․군수․구청장에게 통지	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제43조제10항	□ 혼합 공동주택 관리방법 결정 - 혼합단지의 경우 임대주 택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 함.	□ 혼합 공동주택 관리방법 결정 - 혼합단지의 경우 입주자대표회의와 임대사업자는 공동 주택의 관리방법을 공동으로 결정하여야 하며, 임대사 업자는 입차인대표회의와 사전에 협의하여야 함.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제43조의2	□ 입주자대표회의 운영․윤리 교육 - 시장군수구청장은 입주 자대표회의 운영과 관 련하여 필요한 교육을 실시할 수 있음.	□ 입주자대표회의 운영윤리 교육 - 시장군수구청장은 입주자대표회의 운영과 관련하여 필 요한 교육을 실시하여야 함.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제43조의4	□ 부정행위 금지 대상자 - 입주자, 사용자 - 관리주체 - 입주자대표회의 - 리모델링조합	□ 부정행위 금지 대상자 - 입주자, 사용자 - 관리주체 - 입주자대표회의와 구성원 - 리모델링조합 - 입주자대표 구성을 위한 선거를 관리하는 기구와 구성원(추가)	13.12.24개정
주택법 제43조의5	□ 미규정	□ 전자적방법을 통한 입주자등의 의사결정 - 입주자등의 의사(동별대표자 선출, 관리규약 개정 등)를 전자적방법을 통해 결정할 수 있음.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제44조의2	□ 미규정	□ 공동주택 층간소음 방지 - 입주자등은 층간소음 발생 시 관리주체에 그 사실을 알 리고, 관리주체는 층간소음을 끼친 입주자등에게 권고 할 수 있음. 관리주체의 조치에도 해결이 안될 경우 공 동주택분쟁조정위원회 또는 환경분쟁조정위원회에 조 정을 신청할 수 있음. - 층간소음의 범위와 기준 정함.	13.12.24개정 (14.5.14)
주택법 제45조제4항	□ 관리비등의 공개 - 관리비 등을 공동주택관 리정보시스템에 공개하여야 함.	□ 관리비등의 공개 - 관리비 등을 공동주택관리정보시스템과 해당 공동주택 인터넷홈페이지(홈페이지가 없는 경우 게시판)에 공개 하여야 함.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제45조제5항	□ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 - 전자입찰을 할 수 있음.	□ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 - 전자입찰방식으로 사업자를 선정하여야 함.	13.12.24개정 (14.5.14)
주택법 제45조의3	□ 공동주택 외부 회계감사 의무 - 입주자대표회의 의결 - 입주자등의 1/10요구	□ 공동주택 외부 회계감사 의무 - 300세대 이상 공동주택의 관리주체는 매년 1회 이상 외부회계감사를 받아야 함. - 단, 입주자등의 2/3이상이 서면으로 회계감사를 받지 않는다는것에 동의한 경우 제외	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제45조의5	□ 미규정	□ 계약서 공개 - 의무관리단지 관리주체는 주택관리업자 및 사업자와 계약을 하려는 경우 계약체결일로부터 1개월이내에 해당 공동주택 인터넷홈페이지에 공개하여야 함.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제47조제2항	□ 장기수선계획 수립,조정 - 3년마다 조정	□ 장기수선계획 수립,조정 - 3년마다 검토하여 조정하고 검토사항을 기록하여 보관 하여야 함.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제52조	□ 공동주택분쟁조정위원회 심의․조정 사항	□ 공동주택분쟁조정위원회 심의․조정 사항 - 공동주택의 층간소음에 관한사항(추가)	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제59조제1항	□ 공동주택 관리감독 - 입주자대표회의, 관리주체, 관리사무소장에게 필요한 경우 자료제출 등 명령	□ 공동주택 관리감독 - 입주자대표회의, 관리주체, 관리사무소장, 선거관리위원 에게 필요한 경우 자료제출 등 명령	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 제59조제2항~6항	□ 미규정	□ 공동주택 관리에 관한 감사요청 - 공동주택의 입주자등은 전체 입주자등의 3/10이상의 동의를 받아서 입주자대표회의, 관리주체, 관리사무소 장등의 업무에 관하여 감사를 요청할 수 있음.	13.12.24개정 (14.6.25)
주택법 시행령 제51조	□ 입주자대표회의 의결사항	□ 입주자대표회의 의결사항 - 주민운동시설 외부외탁의 제안(추가)	13.1.9개정 (14.1.1)
주택법 시행령 제55조의4	□ 사업자 선정	□ 사업자 선정 - 주민운동시설의 위탁을 위한 사업자 선정 시 주택관리 업자 및 사업자 선정지침에 따라 선정(추가)	13.1.9개정 (14.1.1)
주택법 시행령 제55조의5	□ 주민운동시설의 관리 및 운영 - 공동주택 관리주체가 운영	□ 주민운동시설의 관리 및 운영 - 입주자대표회의 의결 또는 입주자등의 1/10이상이 제 안하고, 전체 입주자등의 3/4이상의 동의를 받아 공동 주택의 주민운동시설을 관리주체가 아닌자에게 위탁할 수 있음.	13.1.9개정 (14.1.1)
주택법 시행령 제50조제6항	□ 500세대 이상 공동주택 입주자대표회의 임원선출 - 입주자등의 직접선거	□ 500세대 이상 공동주택 입주자대표회의 임원선출 - 후보자가 없거나, 선거 후 당선자가 없을 경우 입주자 대표회의 의결로 선출가능	13.5.31개정
주택법 시행령 제59조제3항	□ 사업주체의 하자보수 - 입주자대표회의 등의 하 자보수 청구가 있는 경우 사업주체는 3일이내에 보수일정등을 명시한 하 자보수계획서를 입주자 대표회의등에 제출.	□ 사업주체의 하자보수 - 입주자대표회의 등의 하자보수 청구가 있는 경우 사업 주체는 3일이내에 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간을 보수일정등을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의등에 제출.	13.6.17개정 (13.6.19)
주택법 시행령 제59조제4항	□ 미규정	□ 하자판정에 의한 보수 - 하자분쟁조정위원회로부터 하자판정을 받은 경우 3일 이내에 하자를 보수하고나 계획서 제출	13.6.17개정 (13.6.19)
주택법 시행령 제67조	□ 공동주택분쟁조정위원회 위원 구성(1~2는 각 2 명씩) - 분쟁이 발생한 공동주택의 입주자대표회의가 추천하는 자 - 분쟁이 발생한 공동주택의 관리주체가 추천하는 자 - 시민단체(「비영리민간 단체 지원법」 제2조의 규정에 의한 비영리 민간 단체를 말한다)에서 추천한 자 - 주택관리관련 분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕 망을 갖춘 자 - 당해 지방자치단체 소속 공무원	□ 공동주택분쟁조정위원회 위원 구성 - 해당 지방자치단체 소속 공무원 - 법학·경제학·부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 사람으로서 대학이나 공인된 연구기관에서 조 교수 이상 또는 이에 상당하는 직(職)에 있거나 있었던 사람 - 변호사·공인회계사·세무사·건축사·공인노무사의 자격이 있는 사람 또는 판사·검사 - 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 5년 이상 근무한 경력이 있는 사람 - 그 밖에 주택관리 분야에 관한 학식과 경험을 갖춘 사람	13.6.17개정 ( 새롭게 구성하거나 임기가 만료되어 새로이 구성하는 경우부터 적용)
주택관리업자 및 사업자선정지침 28조의2	□ 미규정	□ 공동주택 사업자선정을 위한 전자입찰시스템 - 공동주택관리정보 시스템 - [전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률]에 의한 시스템 - 민간이 운영하는 전자입찰시스템	13.12.30개정
주택관리업자 및 사업자선정지침 7장	□ 미규정	□ 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 - 국토교통부장관은 만족도 평가를 하려는 경우 매년 5월 1일부터 6월30일까지 실시 - 7월31일까지 그 결과를 공개 - 시․도지사로부터 만족도 평가를 통보받은 시장은 매년 4월20일까지 관할 구역의 공동주택 입주자대표회의에 만족도 평가 실시에 대한 내용을 서면으로 통지하여야 한다. - 입주자대표회의는 그 내용을 게시판에 게시하고 4월 30일 현재 해당 공동주택의 주택관리업자를 대상으로 설문조사의 방법으로 실시	13.12.30개정
주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표1]	□ 지명경쟁입찰 - 특수한장비,설비,기술,자재, 물품,실적이 있는 5인이 상의 입찰대상자를 지명하여 입찰에 참가토록 함. - 유효한 3인 이상의 참가 신청이 있어야 함.	□ 지명경쟁입찰 - 특수한설비,기술,자재,물품 또는 특수한 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로 써 입찰참가자가 10인 이내인 경우 그중에서 5인이상 의 입찰대상자를 지명하여 입찰에 참가토록 함. - 유효한 2인 이상의 참가신청이 있어야 함.	13.12.30개정
주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표4]	□ 계약의 방법 - 장기수선계획에 따른 공 사의 계약당사자는 관리 주체	□ 계약의 방법 - 장기수선계획에 따른 공사의 계약당사자는 입주자대표 회의가 됨.	13.12.30개정 (14.3.5)
주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표5]	□ 적격심사제(주택관리업자) - 입주자등의 만족도 평가 점수를 최근 3년간의 평균점수로 함.	□ 적격심사제(주택관리업자) - 입주자등의 만족도 평가점수를 최근 3년간의 전국평균 점수로 함.	13.12.30개정
하자보수관련 법령 개정사항
주택법 제46제7항	□ 미규정	□ 하자보수보증금 목적외 사용 금지 및 사용내역 신고 - 입주자대표회의는 하자보수보증금을 목적외의 용도로 사용할 수 없음.(직접보수, 하자분쟁조정위원회 판정결과, 사업주체와의 협의에 의한 하자부위, 법원의 하자판정) - 의무관리단지에서 하자보수보증금을 사용한 경우 30일 이내에 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함.	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 제55	□ 관리사무소장 업무	□ 관리사무소장 업무 - 하자의 발견 및 하자보수 청구(추가) - 공동주택 관리관련 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있음(추가)	13.6.4개정
주택법 제101	□ 2천만원 이하 과태료	□ 2천만원 이하 과태료 - 장기수선충당금을 목적외로 사용한 자(추가) - 하자보수보증금을 목적외로 사용한 자(추가)	13.6.4개정 (13.12.5)
주택법 시행령 제59조제3항	□ 사업주체의 하자보수 - 입주자대표회의 등의 하자 보수 청구가 있는 경우 사업주체는 3일이내에 보수일정등을 명시한 하자 보수계획서를 입주자대표 회의등에 제출.	□ 사업주체의 하자보수 - 입주자대표회의 등의 하자보수 청구가 있는 경우 사업 주체는 3일이내에 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간을 보수일정등을 명시한 하자보수계획서를 입주자대표회의등에 제출.	13.6.17개정 (13.6.19)
주택법 시행령 제59조제4항	□ 미규정	□ 하자판정에 의한 보수 - 하자분쟁조정위원회로부터 하자판정을 받은 경우 3일 이내에 하자를 보수하고나 계획서 제출	13.6.17개정 (13.6.19)

4. 공동주택 관리업무 자체점검 체크리스트

관리주체 및 입주자대표회의, 감사는 주택법령 및 관리규약(제규정 포함), 상기 공동주택 관리업무 개선사항을 참고하여 아래 체크리스트를 작성, 주택법령 및 관리규약을 위반하지 않도록 하여주시기 바랍니다.

가. 회계처리 관련

구 분	체크리스트
회계처리 관련	1. 수선유지비와 장기수선충당금 구분 - 그동안 수선유지비 집행항목 중 장기수선계획에 포함된 공사를 수선유지비를 사용하여 집행하였는지? - 수선유지비의 사용가능 항목을 알고 있는지? ※ 주택법 시행령 별표5 및 공동주택 회계계정과목 (47개항목) 기준 2. 예비비 사용용도 및 사용절차 - 예비비의 정의가 무엇인지 알고 있는지? - 우리 아파트 관리규약에 예비비의 사용용도 및 사용 절차가 규정되어 있는지? - 예비비를 집행하기 전 지출비목, 지출사유, 금액 등을 작성하여 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용 하는지? - 예비비를 사용한 경우 그 사용금액 및 잔액을 관리비 부과내역서에 기재하고 있는지? - 예비비를 관리규약에서 정한 용도 외의 용도(명절 선물비, 회식비 등)로 사용하고 있지 않은지? 3. 잡수입의 집행 및 회계처리 - 잡수입의 징수, 사용에 대하여 공동주택 관리정보시 스템과 게시판에 공고, 입주자등의 요구에 따라 열람 및 복사에 응하는지? - 관리비 납부고지서상에 해당 공동주택에서 발생한 잡수입 총액과 관리비 차감에 사용한 잡수입 총액, 이로 인해 차감된 세대별 관리비 인하액 등을 표기 하는지? - 잡수입을 관리규약에 근거하여 처분(예비비, 장기수선 충당금, 관리비 차감 등)하지 않고, 이월하고 있지 않은지?(※잡수입 처분규정 관리규약 확인) - 잡수입의 사용절차를 알고 있는지? - 잡수입을 입주자대표회의 승인을 받고 사용하는지? 4. 공동주택 회계계정과목 - 공동주택 회계계정과목(최소 47개 항목)에 대하여 알고 있는지? - 입주민에게 배부하는 관리비 납부고지서에 적절한 회계계정과목으로 구분하여 고지하는지? - 경비 및 청소원의 급여, 피복비, 보험료 등을 경비비 또는 청소비로 구분하였는지? - 관리사무소 직원의 보험료를 복리후생비로 잘못 부과 하고 있지 않은지? - 입주자대표회장 업무추진비를 제수당으로 잘못 부과 하고 있지 않은지? 5. 각종 사용료 부과 시 잉여금발생 - 사용료(특히, 수도 및 전기료)를 각 세대별 사용량에 맞추어 부과하는지? - 사용료 징수과정에서 세대별 사용량에 맞추어 부과 하였는데도 잉여금이 발생하여 충당금을 적립하고 있는지? - 이 경우, 발생된 잉여금을 납부자에게 반환 또는 익월 관리비에서 차감하고 있는지? - 사용료 잉여금을 적립하면 안되는 사항을 알고 있는지? - 인터넷회사에서 사용하는 전기료를 입주민에게 부과 하는 공용전기료에서 차감 후 부과하고 있는지? - 전기료를 자동이체하여 납부하는 경우 할인혜택을 받는 사실을 알고 있는지? - 상기 할인액을 별도 잡수입으로 잘못 처리하고 있지 않은지?(할인 된 최종금액에 맞추어 입주민에게 부과) - 세대별 부과하는 전기료는 한전과 계약한 방식과 일치 하는지?(단일, 종합) 6. 재활용품 매각 및 헌옷 등 매각수익 - 재활용품, 혼옷 등의 매각을 통해 발생한 수익을 잡 수입으로 회계처리하여야 함을 알고 있는지? - 잡수입을 회계처리하지 않고 관습적으로 부녀회 등의 자생단체의 수익으로 처리하고 있는지? 7. 각종 수당 지급 시 증빙서류 확인 - 관리사무소 직원의 교통비 지급에 관한 기준을 마련 하였는지?(예산편성, 입대의 의결, 교통비 발생 증빙 서류 등) - 휴일근무, 야간근무 시 근무대장 작성 및 관리사무 소장의 확인을 받았는지? 8. 과태료 및 소송비용 관련 - 관리사무소장 및 입주자대표회장 등의 과태료를 관 리비에서 집행하지는 않았는지? - 자기방어용 소송비용을 관리비에서 집행하지는 않았 는지? - 과태료 및 소송비용을 입주자대표회의 의결없이 사용 하지는 않았는지? 9. 공사관련 설계변경 - 공사관련 설계변경 시 설계변경검토 및 설계변경을 위해 입주자대표회의 의결을 받았는지? - 설계변경 시 관리주체의 검토없이 업체의 견적서로만 설계변경 하지는 않았는지? 10. 관리비 체납자 조치 - 입주민 관리비 체납자에 대하여 조치를 하는지? - 체납관리비로 인해 아파트 운영 및 다른 입주자에게 피해가 없는지? - 체납자에 대한 조치사항을 관리규약으로 정했는지? 11. 승강기 전기료 부과 - 우리 아파트 승강기 전기료 부과에 대하여 관리규약 으로 정하여 운영하는지? - 관리규약으로 0층 ~ 0층은 승강기 전기료를 부과하지 않는다고 했는데, 부과가 되고 있지는 않는지? 12. 입주자대표회장 보증보험 가입 - 우리 아파트 관리비등의 통장은 관리주체와 입주자 대표회장의 복수인감으로 등록하였는지? - 복수인감으로 등록한 경우, 입주자대표회장 보증보 험을 가입하였는지? - 보증보험 가입비용은 적절하게 입주자대표회의 운영비 에서 지출하였는지?(잡비에서 지출시 잘못된 회계처리) 13. 기증품에 대한 회계처리 - 기증품으로 받은 물품등을 별도 관리하고 있는지? - 기증품으로 받은 물품비용을 입주민에게 감가상각비로 부과하고 있지는 않은지? - 기증품의 회계처리 방법에 대하여 알고 있는지? 14. 공기구 비품 등 분실 및 망실처리 - 관리비를 통해 구입한 공기구 비품 등이 분실 또는 망실되었을 경우 입주자대표회의 보고 및 처리(연혁 관리)를 하고 있는지? - 공기구비품 등 대장과 현재 관리중인 공기구 비품 등과의 차이는 없는지? - 우리 아파트 재물조사는 하고 있는지? 15. 세대별 전기료 부과 - 우리 아파트 전기계약 방식은 무엇인지? - 우리 아파트 계약방식이 아파트에 좀더 유리한 계약 방식인지? - 한전과의 계약방식과 다르게 전기료를 부과하고 있지는 않은지? - 전기료 잉여금 발생시 어떻게 조치하고 있는지?

나. 주택관리업자 및 사업자 선정 관련

구 분	체크리스트
주택관리업자 및 사업자 선정 관련	1. 낙찰방법 결정 - 우리 아파트 관리규약으로 낙찰방법(의결에 의거 최저가 또는 최고가의 낙찰방법을 할 수 있다)에 대하여 규정 하였는지? - 관리규약 개정 없이 최저가 또는 최고가의 낙찰방법을 사용하고 있지는 않은지? 2. 입찰가격의 부가가치세 제외 - 입찰가격에 부가가치세는 제외되는 사항을 알고 있는지? - 입찰공고 시 입찰금액에 부가가치세는 제외한다는 문구를 명시하고 있는지? - 개찰 시 제출받은 입찰서의 입찰가격에 부가가치세가 제외 되었는가 확인을 하는지? - 부가가치세가 포함된 입찰가격과 포함되지 않은 입찰 가격을 비교하여 평가하는지? 3. 제한경쟁 및 지명경쟁입찰 - 제한경쟁 및 지명경쟁입찰로 시행하려는 경우 사전에 입주자대표회의 의결을 거쳤는지? - 입찰공고 시 지역제한을 두고 있지는 않은지? - 입찰공고 시 낙찰방법, 입찰의 종류, 현장설명회, 투찰 및 개찰의 사항등을 누락없이 명시하고 있는지? - 적격심사제로 하려는 경우 적격심사 세부평가표를 같이 공고하고 있는지? - 제한 및 지명경쟁 입찰 시 지침에서 정하는 제한사유 외 추가로 입찰참가를 제한하고 있지는 않은지? - 제한 및 지명경쟁입찰의 사유가 없는데 제한 및 지명 경쟁입찰로 진행하지는 않는지? - 지명경쟁입찰 시 지명업체에 대한 사전조사 및 입주 자대표회의 의결을 얻었는지? 4. 잡수입 발생을 위한 사업자 선정 - 잡수입의 수요가 발생하거나, 재활용품 매각, 헌옷 매각, 광고 등의 사업자를 선정하려는 경우 입찰공 고를 시행하고 있는지? - 계약기간에 잡수입의 발생이 200만원 이상임에도 수의계약으로 처리하고 있지는 않은지? - 재활용품 매각 수입을 회계처리 하지 않고, 청소원 및 경비원의 인건비로 대체하고 있지는 않은지? 5. 공사 및 용역 사업자 계약체결 당사자 - 공사(하자보수보증금 직접사용, 장기수선충당금(추후) 제외) 및 용역 사업자와 계약 체결시 관리주체가 아닌 입주자대표회장이 계약을 체결하고 있지는 않 은지? - 관리주체의 계약사항을 부당하게 입주자대표회장이 처리하고 있지은 않은지? 6. 공사 및 용역 사업자 계약서 작성 및 준공검사 등 - 공사 및 용역 사업자와 계약서를 작성하고 있는지? - 공사 및 용역 사업자와의 계약서는 주택법령 및 관리 규약에 의거 게시판에 공고하여야 하는 사항을 알고 있는지? - 계약의 내용에 누락(계약금액, 계약기간, 하자보수보 증금, 지체배상금, 보험료 정산 등)된 사항은 없는지? 7. 공사 및 용역 사업자 계약내용 이행 - 계약서 상 계약의 내용을 이행하고 있는지? - 계약서 상 계약기간 또는 공사기간 안에 계약의 내 용을 이행하지 않은 경우 지체배상금을 청구하고 있는지? - 공사 완료 후 하자보수보증금 예치 또는 증권을 제출 받고 있는지? - 하자담보책임기간 내 발생한 하자에 대하여 하자보수를 청구하고 있는지? - 공사 또는 용역비에 계상 된 보험료에 대하여 대금 지급 전 정산확인을 하고 있는지? - 공사 및 용역비 산출내역을 제출받아 검토하고 있는지? - 부가가치세가 계상되었을 경우 세금계산서를 발행받고 있는지? - 계약서의 금액과 업체의 청구금액에 차이는 없는지? - 입찰서의 금액과 산출내역의 금액(자재, 장비 등)에 차이는 없는지? - 현장설명회 및 설계도면, 시방서에 맞도록 공사를 하였는가 확인을 하였는지? - 국민연금, 건강보험, 퇴직금 등의 지급대상자 기준을 알고 있는지? 확인 정산은 하고 있는지? 8. 공사설계 및 원가검토 - 공사 발주 시 관리주체 또는 건축사(관리주체의 의뢰)의 설계도면 및 내역서를 작성하는지? - 관리주체의 설계 및 원가검토 없이 업체에서 제출한 견적서 또는 설계내역서의 검토없이 발주하는지? - 입찰공고 시 건축사 또는 기술사 등의 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있는 사실을 알고 있는지? 9. 사업수행실적평가 - 계약기간이 만료되는 용역사업자의 재계약 절차를 알고 있는지? - 재계약 평가를 위한 사업수행실적평가표를 작성하였 는지? - 용역 사업자 재계약 시 사업수행실적평가를 통해 입주자 대표회의 승인을 받는지?

다. 입주자대표회의 및 관리주체 업무 관련

구 분	체크리스트
업무관련	1. 사업계획서 및 예산 수립 - 우리 아파트 사업계획서 수립기준을 관리규약으로 정하였는지? 정해진 기준에 의거 사업계획서를 작성 하고 있는지? - 사업계획서 및 예산안을 다음 회계연도 개시 1개월 전 까지 입주자대표회의에 제출하였는지? - 사업계획서 및 예산안을 입주자대표회장 결재만 득 하고 입주자대표회의 승인을 받지는 않았는지? - 사업계획 및 예산안에 변경이 발생되었을 경우 변경 승인은 받고 있는지? - 관리비는 사업계획서 및 예산안에 따라서만 집행되 어야 한다는 사실을 알고 있는지? - 예산서 작성 시 회계처리기준 별지5호 서식에 의거 작성하고 있는지? - 예산서 작성 시 각 항목별 산출내역을 명시하고 있 는지? - 각 항목별 지출액(인건비, 복리후생비, 경비비 등)이 예산서와 다르게 지출되고 있지는 않은지? - 승인받은 사업계획서 및 예산서를 입주민에게 공고 하였는지? 2. 결산보고 및 결산감사 - 관리주체는 매 회계연도 종료 후 2개월 이내에 사업 실적서 및 결산서를 작성하여 입주자대표회의에 제출 하고 있는지?. - 결산서 내용에 재무보고서, 운영보고서 등 회계처리 기준 제50조 규정에 의한 각 항목이 포함되어 있는지? - 사업실적서 및 결산서를 제출받은 감사는 감사보고 서를 작성하여 관리주체 및 입주자대표회의에 제출 하고 있는지? - 결산서 작성 시 회계처리기준 별지5호 서식에 의거 작성하고 있는지? - 결산보고를 약식(잉여금 처분만)으로 하고 있지는 않은지? - 승인받은 사업실적서 및 결산서를 입주민에게 공고 하였는지? - 감사보고서에 대해 관리주체에 필요한 조치를 취하고 있는지? 3. 입주자대표회의 회의록 및 운영비 장부 - 입주자대표회의 회의록을 현재 관리주체에서 보관하고 있는지?(영상물, 녹취록 포함) - 입주자대표회의 운영비 장부를 관리주체에서 보관하고 있는지? - 입주자대표회의 운영비 장부작성 시 증빙자료(영수증, 현금지급증 등)를 첨부하고 있는지? - 입주자대표회의 소집 및 결과에 대하여 회의록 및 회의결과를 게시판에 게시하고 있는지? 4. 공동주택 관리업무 관련 자료공개 및 열람․복사 - 주택법령 및 관리규약(제규정 포함)에서 정하고 있는 자료공개(공고) 및 입주민의 요청에 의한 자료 열람․ 복사 요구에 응하고 있는지? - 각종 자료공개 및 열람,복사 사항을 체크하고 있는지? 5. 장기수선계획 수립.조정 및 충당금 사용 - 우리 아파트 장기수선계획이 마련되어 있는지? - 수립된 장기수선계획은 3년마다 조정하고 있는지? - 장기수선계획을 3년 안에 조정하려는 경우 입주자 (소유자)의 과반수 동의를 받고 있는지? - 장기수선계획에 의한 수선주기 별 해당 공사계획연 도를 작성하였는지? - 장기수선공사 시 공사이력을 장기수선계획서에 작성 하고 있는지? - 장기수선충당금을 장기수선계획에 의한 용도 외의 용도로 사용하면 안되는 사실을 알고 있는지? - 장기수선충당금을 사용하는 공사의 계약 당사자가 관리 주체에서 입주자대표회의로 변경된 사항을 알고 있는 지?(※ 시행일 참고) - 장기수선충당금을 사용하려는 경우 관리주체는 사용 계획서를 입주자대표회의에 제출 후 승인을 받았는지? - 수립.조정 된 장기수선계획에 의거 공사를 실시하였 는지? - 장기수선계획의 수선주기와 비교하여 공사 시기를 앞 당기거나 미루려고 하는 경우 장기수선계획을 조정하 였는지? - 장기수선계획에 포함되어야 할 사항이 누락되었거나, 불필요한 사항이 포함되어 있지는 않은지? - 장기수선충당금 요율을 관리규약으로 정하였는지? - 장기수선계획서 및 관리규약의 요율에 맞추어 장기 수선충당금을 부과하고 있는지? - 장기수선충당금 납부주체는 소유자임(임차인이 납부할 경우 소유자에게 청구할 수 있음)을 명시하고 있는지? 6. 관리규약에 의한 입주자대표회의 운영비 - 입주자대표회의 운영비는 관리규약에 의한 사용항목 및 금액에 의거 지출되는 사항을 알고 있는지? - 입주자대표회의 운영비 사용규정을 제정하여 운영하고 있는지? - 우리 아파트 관리규약과 다르게 입주자대표회의 운영비가 사용되고 있지는 않은지? - 규약에 없는 명절선물비, 병문안비, 회식비 등이 지출 되고 있지는 않은지? - 입주자대표회의 운영비가 예산서와 다르지는 않은지? 7. 관리사무소장 선임 및 해임 - 관리사무소장 선임을 입주자대표회의 의결을 통해서 하고 있는지? - 관리사무소장 선임에 대한 객관적인 평가표를 작성 하여 평가하고 있는지? - 주택법에 따른 해임사유에 해당하지 않은 관리사무소 장을 입주자대표회의 권한을 남용하여 해임하지는 않았는지? - 관리사무소장 해임을 입주자대표회의 의결로 하였는지? 8. 하자보수보증금 직접사용 - 하자보수보증금을 직접 사용한 경우 시청에 신고를 하고 있는지? - 하자보수보증금을 목적 외의 용도로 사용할 경우 처벌 받는 사실을 알고 있는지?

라. 동별대표자 선출 관련.

구 분	체크리스트
동별대표자 선출 관련	1. 동별대표자 중임제한 - 동별대표자는 2회까지만 역임할 수 있다는 사실을 알고 있는지? - 동별대표자의 2회 중임제한이 2010.7.6일부터(이날 이후 새롭게 선출되는 동별대표자부터 적용) 적용된 다는 사실을 알고 있는지? - 후보자 등록 시 중임제한 여부를 확인하고 있는지? 2. 동별대표자 결격사유 - 주택법에서 정한 동별대표자 결격사유에 대하여 알고 있는지? - 후보자가 6개월 이상 해당 공동주택단지에서 거주 하고 있다는 사실을 주민등록등본을 통해 확인하고 있는지? - 후보자의 소유권을 확인하기 위해 등기부등본은 확인 하고 있는지? - 후보자가 동별대표자 사퇴, 선거관리위원회 사퇴 또는 임기중인지 여부를 확인하고 있는지? - 동별대표자가 사퇴한 경우 4년동안 동별대표자로 출마할 수 없는 사실을 알고 있는지? - 선거관리위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람 포함)은 동별대표자가 될 수 없다는 사실을 알고 있는지? - 동별대표자와 동별대표자 및 선거관리위원 임기중에 사퇴한 사람으로써 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아 니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없다는 사실을 알고 있는지? - 우리 아파트 선거관리위원은 관리규약에서 정한 방법 대로 선출하고 있는지? - 후보자 등록시 선거공고 및 선거관리규정, 관리규약에 의한 첨부서류를 제출받고 있는지? - 피선거권을 위임받은 자가 후보등록 시 위임장 및 가족관계증명서를 확인하고 있는지? - 방문 투표 시 본인확인, 투표용지 배부, 비밀투표, 투표함에 직접 투표 등의 여부를 확인하고 있는지? - 혹시 우리 아파트 동별대표자는 선거를 통하지 않고 자동으로 연임하고 있지는 않은지? - 선거관리규정에 의거 선거 전 입주자카드를 정비하고 있는지? - 정비 된 입주자관리카드를 근거로 선거인명부를 작성 하고 있는지? - 투표자의 신분을 확인하고 있는지? - 대리인 투표 시 위임장 및 가족관계증명서를 제출확인 하고 있는지?

5. 공동주택 운영관리 선진사례 (※전라북도 자료 활용)

1		파견만 하는 韓, 아파트 관리 직접하는 日

◎ 日 위탁관리시스템 배워야 – 수익사업 통해 관리비 경감도

맨션 관리 회사들은 맨션 거주자들이 구성하는 맨션관리조합(입주자대표      회의 격)과 계약을 맺고 관리 업무를 위탁

◎ 우리는 위탁관리 회사가 관리사무소장 등 직원들을 파견하고 위탁 수수료만 받는 구조이지만, 일본은 상당수가 '총액 도급제' 계약을 한다. 총액도급제란 경비·청소·보수공사 등 아파트 관리 전반에 드는 모든 비용을 산정해 계약을 한다는 것이다. 관리업체가 직접 아파트 관리 업무 전반을 챙기는 시스템이다. 관리업체가 각종 전문가들을 보유하고 각 사업장의 감시·감독까지 직접 한다.

2		단지내 형광등 LED로 교체, 관리비 절감

◎ 단지 내 형광등 1500개 1억4000만원 들여 LED로… 住民들은 말렸지만, 작년 한해 1억8000만원 아껴

◎ "공용전기 사용비율 25% 이하면 단일계약이 유리" 한국전력과 전기요금 계약방식을 바꿨다. 공용전기요금 비중이 크게 줄었기 때문에 상대적으로 싼 단일계약방식(가구용이든 공용이든 일괄적으로 주택용 고압전기 요금을 매기는 방식)으로 변경

※ 일반용 고압〈주택용 고압〈주택용 저압 순

◎ '3+3운동'이다. 에어컨 전용차단기를 내리고, TV는 절전모드로 바꾸며 냉장고의 냉동실 온도는 -17℃, 냉장실은 4℃로 설정하는 것이 첫째 '3'이다. 둘째 '3'은 잠들기 전컴퓨터 전원을 끄고, 전자레인지 코드를 뽑고, 정수기는 냉온 기능 대신정수 기능만 사용

3		“아파트 닥터 컨설팅

◎ "더 줄일 수 있을지 모르니 노원구청에 가서 '아파트 닥터'의 컨설팅을받아 봅시다.“

◎ '아파트 닥터'는 2011년부터 서울시 25개 자치구가 운영하는 공동주택전문가 자문단이다. 구청마다 전기·가스·도장·방수 전문가, 변호사·회계사·노무사 등 전문 자격증 보유자 20여명씩으로 구성돼 있다.

◎ 자문 결과를 토대로 아파트 관리사무소는 작년 7월 입찰 공고를 냈다. 공사 설명회에 참석한 도장 업체 관계자들에겐 '아파트 닥터'에 자문했다는 사실을 전했다. 남씨가 조언한 대로 자재와 인건비도 구체적인 사항까지 조목조목 따졌다. 업체 8개가 입찰에 참여해, 3억4025만원을 써낸 업체가 공사를 따갔다. 당초 주민들이 예상한 것보다 4765만원이 줄어들었고......

4		부대수입 어떤게 있고 어떻게 써야 하나

5		계약 투명하게 하니... 잡수입 4년새 3배

◎ 서울 거여1단지 '잡수입 성공학

◎ "공개 경쟁 입찰로 계약 방식을 바꾼 뒤 입점비로 올해는 2100만원 넘게 받는다“

◎ 단지 자투리공간 광고판 활용 아파트 빈 창고 임대해 천만원 소독비 재정산해 500만원 벌어

◎ 2008년 4242만원이던 것이 작년에는 1억3727만원으로 올랐다. 수의계약하던 재활용품 매각을 경쟁 입찰로 돌려 수입을 끌어올리고, 몰라서 받을 생각도 못 하던 창고 임대료, 아파트 구석구석에 설치된 게시판 광고비 등을 꼼꼼히 챙긴 결과

6		15년째 입주자회의 케이블TV로 생중계

◎ 15년째 입주자회의 케이블TV로 생중계 '투명한 아파트’

◎ 주민이 원하면 과거 회의록도 열람이 가능하다. "회의가 중계되면 집에서 녹화하는 주민이 있을 정도로 관심이 높다"고 말했다. 외부 회계감사도 매년 받고 있다. "회계자료는 5년간 보관하게 돼 있지만 우리는 영구보관

7		공적관리 강화할 시스템 마련, 수선충당금 횡령 방지

◎ 公的 관리 강화할 시스템 마련해 수선충당금 횡령 막아야 적립금 집값에 반영하고 단지별로 금액 공개해야 장기수선충당금 횡령·부당 지출 사례가 빈발하면서 관리를 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

◎ 국토교통부에 따르면 매달 전국의 아파트에서 걷히는 장기수선충당금은 627억원으로, 작년 7월 기준으로 2조6539억원이 적립돼 있다. 사유재산권을 침해할 수 있다는 우려 때문에 입주자대표회장·관리소장의 '양심'에만 관리를 맡겨두기엔 너무 큰돈이다.

◎ 횡령이 발생할 소지를 원천 봉쇄하기 위해 장기수선충당금을 기금(基金)과 연계, 공적 관리를 강화하는 방안이 거론되고 있다. 국토부는 국민주택기금에 충당금 적립을 유도하고, 대출도 국민주택기금에서 할 수 있게하는 방안을 검토 중이다.

◎ "아파트 단지별로 적립한 장기수선충당금을 공개할 수 있는 통합 인터넷망을 구축하고, 장기적으로 충당금 액수의 많고 적음이 집값에도 반영될 수 있도록 유도

◎ 갈수록 재건축이 까다로워지고, 아파트 수명이 길어지는 점을 감안해 장기수선충당금 적립 비율을 높여야 한다는 지적도 나온다.

8		아파트 거래시 장기수선충당금 정보 제공

◎ 서울 노원구는 오는 7월부터 각 아파트가 적립한 장기수선충당금 액수와 장기수선계획서를 파악해, 부동산중개업체에 제공할 계획

◎ 아파트 매매거래를 할 때 장기수선충당금이 거래 가격에 반영될 수 있도록 유도

◎ 노원구청 관계자는 "6월 말까지 169개 단지의 아파트로부터 수선충당금 적립액 자료를 받아, 구 인터넷 홈페이지와 서울시 통합정보마당에 공개

◎ "인터넷 공개 외에 따로 노원구 소재 중개업체 753곳에 자료를 보낼 예정"

중개업체는 아파트 매수 희망자에게 해당 아파트의 장기수선충당금 적립액을 알려주게 된다.

9		외부 회계감사 의무화

◎ [아파트 관리비 非理 잇따르자… 국토부, 개선대책 발표]

◎ 전국 9395개 아파트 단지, 외부 회계감사 의무화

◎ '아파트 관리제도 개선대책'은 각종 부정·비리로 줄줄 새고 있는 아파트 관리비 회계에 대한 감시·처벌을 강화하고,

◎ 뒷돈 거래로 얼룩진 각종 공사 계약의 투명성을 높이는 데 초점이 맞춰져 관리비 횡령·뒷돈 거래 때 처벌·과태료 상한선 2배로 확대

◎ '외부 회계감사 의무화'는 전국 아파트 863만가구의 78%인 673만가구에 해당 단지수로는 9395개 단지(300가구이상 단지)가 대상

◎ 아파트 보수·용역 계약 인터넷 입찰 의무화 앞으로 아파트 보수공사나 용역 계약은 전자 입찰(入札)로 진행해야 하고, 관리비 회계 서류를 5년간 보관하지 않고 임의로 폐기하면 과태료 제재

◎ 전자 입찰은 입찰 공고부터 결과 공지(낙찰자 선정)까지 모든 과정을 인터넷을 통해 진행하는 것으로, 정부 조달 업무가 지난 2000년부터 이 방식으로 진행되고 있다.

◎ 또 부정선거 논란이 끊이지 않는 아파트 입주자대표회의 선거는 전자 투표로 실시하고, 지방자치단체가 선거 과정을 감독할 수 있는 권한을 갖게 된다. 국토교통부는 28일 이 같은 내용을 담은 '아파트 관리제도 개선 대책'을 확정해 발표

10		日선 아파트 관리사 2200개 무한 경쟁

◎ 정부가 매년 무작위로 계약·관리 종합검사, 주민들, 서비스 보고 업체 바꿔… 비용 20~30%정도 낮추기도

◎ 보수공사가 한창인 도쿄의 한 맨션(왼쪽). 일본은 2000년부터 시민 단체와 정부가 나서 맨션 관리비 문제를 개선

11		경비ㆍ청소업체 수십 곳 찾아 비교

◎ 경비·청소업체 수십곳 찾아 비교… 장보듯 깐깐하게 서비스·가격 흥정

◎ '계약·입찰비리 막자' … 관리비 깎은 주부 대표의 노하우] - 서울 상림마을 입주자 대표회의 발품 팔아 업체 리스트 작성, 경비원 수·순찰횟수 꼼꼼 체크 경비비 서울 평균의 3분의 1로… 청소 용역비는 11% 줄여

12		아파트비리 씨앗은 부정선거

◎ 아파트非理 씨앗은 부정선거… '중앙선관위 룰'대로 뽑자 不服 사라져

◎ 입주자대표 선거 개혁으로 분쟁 해결한 두 아파트]경남 양산 신기주공아파트 - '한지붕 두 회장' 결국 법원으로 선관위 개입 후 55개 규정 신설, 5%였던 투표율 35%로 급상승

13		하자보수 대비 요령