1. 공동주택 관리업무 안내사항

Ⅰ		공동주택 관리규약 준칙 개정

1. 아파트단지 관리규약의 제ㆍ개정의 참조 기준인 『전라북도 공동주택관리규약준칙』일부 개정에 따라 해당 아파트 관리규약 개정을 신속히 완료하시기 바랍니다.

가. 주요 개정사항(※ 관리규약 준칙 및 신구조문대비표 참고)

- 500세대 이상 공동주택의 입대의 회장 및 감사 선출방법을 후보자가    없거나 당선자가 없을 경우 주택법 시행령 제50조제5항에 따른 방법    으로 선출할 수 있는 사항 신설

- 세대간 생활소음 관련 사항을 삭제하고 제11장(층간소음)을 신설하여    입주민간의 층간소음 생활규칙, 층간소음 관리위원회, 층간소음 분쟁    조정 절차 등을 신설

- 주택관리업자 및 공사 및 용역사업자 선정을 위한 적격심사제 세부    평가표(안) 및 적격심사제 와 최저가(필요시 최고가) 낙찰방법을 해당    단지에 맞게 정할 수 있도록 신설(※ 적격심사제 표준평가표(안) 마련)

※ 적격심사제가 7월1일부터 시행됨에 따라 적격심사평가를 위한 적격심사제

평가표를 관리규약으로 정하여 입찰공고 시 공고를 하야하며, 최저가(최고가)

낙찰방법 또는 적격심사제와 최저가(최고가) 낙찰방법을 병행하여 운영하

려는 경우에도 관리규약으로 명시하여야 가능. 따라서 어느 경우에라도

관리규약 개정이 필요함.

2. 해당 아파트 관리규약 개정 시 관련절차를 준수하시기 바랍니다.

가. 관리규약 개정 제안 및 결정 : 주택법 시행령 제52조제1항

- 제 안 : 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 1/10제안

- 결 정 : 전체 입주자등의 과반수 찬성

나. 개정(안) 공고에 포함되어야 할 내용 : 주택법 시행령 제57조제3항

- 개정목적

- 종전의 관리규약과 달라진 내용

- 관리규약 준칙과 달라진 내용

다. 제안내용의 공고 통지의 방법 : 주택법 시행령 제57조제2항

- 공동주택의 게시판 게시

- 인터넷 홈페이지 공고(인터넷 홈페이지가 구축된 경우에 한함)

- 입주자등에게 개별 통지

※ 3가지 사항 모두 이행하여야 합니다.

라. 관리규약 개정 시 주택법령, 주택관리 관련고시 및 관계법령에 위반    하여 제·개정할 수 없음(※ 위반된 부분은 효력이 없음)

Ⅱ		동별대표자 임원선출

1. 주택법 시행령 제50조제5항 및 관리규약 준칙에 의거 입주자대표회의의       임원선출 시 회장 1명, 감사 1명이상, 이사 2명이상을 꼭 선출하여야       합니다.

가. 주택법 시행규칙 제21조제4항 규정에 의거 회장이 부득이한 사유로 그 직무를          수행할 수 없을 경우 관리규약으로 정하는 바에 따라 이사가 그 직무를 대신         함.( ※ 이사 선출 의무 )

2. 주택법 시행령 제50조5항 규정에 의거 이사 선출 시 입주자대표회의       그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하여야 합니다.

가. 입주자대표회의 이사 선출 시 입주자대표회의 회의록에 이사 선출에 관한          사항(구성원의 과반찬성의 선출에 관한 내용)이 명시되어야 합니다.

※ 일부 아파트에서 이사 선출 시 입대의 회장의 지명 등 주택법령에 맞지            않게 선출하는 경우가 빈번함.

3. 입주자대표회의 구성 시 입주자대표회의 구성원을 부회장, 총무 등의 직책       으로 신고하는 경우가 있는바, 주택법령상 입주자대표회의 구성원은 회장,       감사, 이사, 동대표로 규정되어 있는바, 입주자대표회의 구성(변경) 시        주택법에 의한 회장․감사․이사․동대표 명칭을 필히 부여하시기 바랍니다.

※ 부회장은 입주자대표회의 일반 구성원으로 간주되며, 회장의 직무대리 권한 없음.

4. 동별대표자 및 입주자대표회의 임원 선출 시 해당 아파트 선거관리규정         및 관리규약 준수.

- 동대표 및 임원 선출 시 선거관리규정 및 관리규약을 위반하여 선거를          진행하는 사례가 빈번하고 이에 따른 민원이 자주발생

- 선거관리규정 및 관리규약을 다시한번 검토하시어 현실성이 떨어지는 규        정을 정비하셔서 규정 및 규약을 위반하는 일이 없도록 하여주시기 바랍니다.

「주택관리업자 및 사업자 선정지침」- 2013.06.28개정

2. 주요개정사항 및 안내사항

Ⅰ		주요 개정사항

1. 공동주택 관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우에는 해당 단지의 관리사무소장은 시스템 관리자에게 사전에 시스템 이용신청을 하여야 함.(13.07.01부터 시행)

2. 주민운동시설의 외부위탁, 보험계약 등을 위한 사업자 선정은 공사 및 용역

사업자 선정기준 및 절차 준용

가. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 주민운동시설의 위탁에    관한 사항 신설(14.01.01부터 시행)

나. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 보험계약에 관한 사항    신설(13.07.01부터 시행)

3. 주택관리업자나 용역, 공사 등의 사업자를 전자입찰방식으로 선정하는 경우 이용할 수 있는 전자입찰시스템을 규정하고 입찰업체가 전자입찰시스템을 이용하여 응찰하기 위한 절차 마련

(14.01.01부터 시행)

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표5 및 별표6 평가표 개정

(13.10.01부터 시행) - ※ 관리규약 개정 시 주의

5. 상기 주요 개정사항에 대해서는 국가법령정보센터(법제처) 등에 접속하여 지침 주요 개정사항 확인

Ⅱ		지침 적용 주의사항

1. 주택관리업자 및 각종 공사․용역 사업자 선정 공고 시 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의한 참가자격 외에 새로운 참가자격을 제한 불가

2. 또한, [별표 1] (입찰의 종류 및 방법)에 의한 제한경쟁입찰 시 사업실적, 기술능력, 자본금 외에 새로운 제한사유를 추가할 수 없음.

예시> 1. 시공능력평가액 제한 000억 이상인 업체

2. 특정지역(전라북도 등) 내 사업실적 000개 이상

3. 입찰 및 공사 관련 소송사실․부도․회사정리 중이 아닌 업체

4. 부채비율 00%이하인 업체

5. 특정지역(군산지역)에 00면허를 보유한 업체

6. 기타 사업실적, 기술능력, 자본금 외의 기타 사유

3. 또한, [별표 1] (입찰의 종류 및 방법)1호 다목에 의한 지명조건없이 지명경쟁입찰 불가.

4. 사업자 선정지침에 의한 공개경쟁입찰 시 입찰예정일 전 공동주택관리정보시스템에 입찰공고 의무

가. 일반․제한․지명경쟁입찰 모두 입찰공고 의무

Ⅲ		적격심사제 관련 안내사항

1. 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 규정에 의거 2013.07.01부터 적격심사제 의무 도입(※ 관리규약으로 낙찰방법 별도 규정 가능)

가. 최저가 또는 최고가의 방식으로 낙찰결정 방법을 정하려는 경우     필히 관리규약으로 정하여야 함. (※전라북도 관리규약 준칙 참고)

나. 관리규약으로 낙찰자 선정방법을 정하지 않았을 경우 최저가 또는     최고가 낙찰방법 적용 불가(※ 적격심사제 의무 적용 됨.)

- 적격심사제로 주택관리업자 및 공사․용역 사업자를 선정하려는      경우 관리규약으로 정한 적격심사제 평가표를 입찰공고 시 공고     하야야 함.

다. 즉, 주택관리업자 및 공사․용역 등의 사업자를 선정할 때 적격심     사제가 원칙이나 당해 아파트 관리규약으로 최저가 또는 최고가     낙찰방법을 정하여 운영가능

2. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 적용 시 입주자등 만족도    평가 점수 미적용

가. 입주자등 만족도 평가점수의 경우 관련제도가 13.12.05부터 시행됨에     따라 만족도 평가점수(10점)을 제외한 점수(90점)를 적용하여 당분간     운영

3. 적격심사제 표준 평가표 관련

가. 당해 공동주택 관리규약으로 평가 항목 및 배점을 달리 정할 수 있음

단, 입찰가격(30점이상)과 총 배점(100점)은 변경 불가(규약으로 정한      평가항목 및 배점을 관리규약 개정없이 공고때마다 변경 불가)

나. 당해 공동주택 관리규약으로 평가표를 별도 규정하지 않을 경우 선정    지침상의 표준평가표가 적용됨.

다. 주택관리업자 및 사업자를 선정하기 위해 입찰공고 시마다 평가표를     공고하여야 하며, 공고 내용과 다르게 평가 불가.

라. 평가표 상의 세부배점(만점) 및 평가항목은 관리규약으로 별도 정할 수     있으며, 관리규약으로 정한 사항과 다르게 입찰공고 및 평가할 수 없음.     (필요시 관리규약을 개정하여야 함.)

마. 평가표상에서 항목별 평가기준 및 구간별 배점표는 관리규약으로 정      하지 않았을 경우 입찰공고 때마다 다르게 할 수 있으나, 입찰공고       시 객관적으로 평가할 수 있도록 의무적으로 공고하여야 함.

(공고 평가기준 및 배점표에의거 평가하여야 함)

※ 구간별 배점 등의 공고 미이행 주의

바. 표준평가표의 [비고]는 관리규약으로 변경 불가

※ 표준평가표의 [비고]와 다르게 입찰공고 및 업체 선정 시 행정처분     대상이 되며, 개정된 지침의 별표 5,6[비고] 시행일은 2013.10.01임을     주의

Ⅳ		적격심사제 평가표 개정사항

1. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정으로 별표5,6의 개정 사항이 10월1일부터 시행(※입찰공고 시 주의)

2. 주요 개정사항

가). 주택관리업자 선정을 위한 적격심사 평가표

1>. 신용평가등급

- 개정 전 : 최근 3개월이내의 기업신용평가등급 확인서

- 개정 후 : 평가유효기간 이내의 것에 한함.

2>. 행정처분건수

- 개정 전 : 최근 3년이내의 시군구 등 발부 행정처분 확인서류

- 개정 후 : 주택관리업자 등록 시군구에서 발급한, 입찰공고일로                부터 최근 1년간 행정처분 확인서

3>. 입주자등 만족도 평가 평균점수

- 개정 전 : 최근 3년이내의 입주자등 만족도(K-apt시스템)평균점수

- 개정 후 : 입찰공고일로부터 최근 3년간 입주자등 만족도 평가  평균  점수

- 주의사항 : 입주자등 만족도 평가점수의 경우 관련제도가 12.05              부터 시행됨에 따라 만족도 평가점수(10점)을 제외한              점수(90점)를 적용하여 당분간 운영

4>. 기술자 추가보유

- 개정 전 : 입찰공고일 현재의 기술자보유 현황표(자격증 사본                 및 4대보험 가입증명서) 단, 기술자20인 이상인                  경우에 만점으로 함.

⇒ 비고2의 기술자격만 인정

⇒ 1인2자격증보유 이상 시 1명으로 인정

⇒ 주택관리업체 본사에 가입된 기술자만 인정

- 개정 후 : 기술인력 보유증명서

⇒ 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 만족          한 경우 만점으로 함.(만점의 최저기준은 10인이상임.)

⇒ 기술자 추가보유수 산정 시 산업기사는 1인, 기사는 2인,          기술사․건축사(관련분야 박사 포함)는 3인으로 산정

⇒ 기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당 자격증 소지          자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에만 인정

⇒ 자격증사본과 4대보험에 가입한 증빙자료 제출하여 이를 입증

5>. 관리실적

- 개정 전 : 공고일 현재의 관리실적(단지수 기준 증명서)증명서

⇒ 60개 이상일 경우 만점으로 하며, 관리실적이 없는 경우에는       입찰참가자의 평균 관리 단지수로 함.

- 개정 후 : 주택관리업자 등록 시군구에서 발급한, 입찰공고일로                현재의 관리실적(단지수 기준)증명서

⇒ 50개 단지 이상을 만점으로 하되, 입찰공고일 현재 배치신고를       한 경우에만 인정

6>. 장비추가보유

- 개정 전 : 공고일 현재의 장비구입 영수증 등

⇒ 비고3의 장비만 인정

⇒ 장비 10대 이상인 경우 만점

- 개정 후 : 입찰공고일 현재 보유한 장비구입 영수증 등

⇒ 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 만족          한 경우 만점으로 함.(만점의 최저기준은 5대 이상임.)

7>. 기타 사항

- 평가배점은 100점으로 하고 입찰가격 배점은 30점 이상으로      하되 평가배점이 100점이 아닐경우에는 전체점수의 30%이상      으로 함.

- 적격심사 평가를 위한 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사      대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운        경우에는 인정하니 아니함.

아파트 관리제도 개선대책에 따른

3. 공동주택 단지 협조요청 사항

Ⅰ		회계서류 보관 강화 및 임의폐기 금지

1. 현 행 : 관리비·잡수입 등의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부          및 증빙서류는 회계연도 종료 후 5년간 보관의무

2. 개선안 : 회계부정 은폐를 차단하기 위해 회계서류를 5년간 보관          토록 법에 의무화하고, 임의폐기에 대한 벌칙 신설

3. 협조사항 : 주택법시행령에 규정된 대로 상기 각종 장부와 증빙서              보관, 입주민에게 투명하게 공개

Ⅱ		공사․용역 계약서 공개 의무화

1. 현 행 : 관리비 등과 잡수입, 사업계획․예산안, 감사결과 등은 입주           민의 요청이 있는 경우 의무적으로 공개하여야 하나, 공사․           용역 계약서는 자율적으로 공개여부 결정

2. 개선안 : 공사․용역과 관련하여 비리가 집중될 수 있는 점을 감안, 관리           소장이 입주민에게 공사․용역 계약서 공개를 의무화

* 단지 홈페이지에 공개를 의무화, 홈페이지가 없는 경우에는 관리사무소에 비치, 열람 조치

3. 협조사항 : 주택법 개정 전이라도 공사․용역 계약서는 입주민에게            공개하여 공동주택 관리 비리를 예방하고 투명성 제고

Ⅲ		공동주택 생활안내문 배포

1. 협조사항 : 금번 관리규약 개정 시 공동주택 생활에 대한 안내문 제공에 대한 사항을 신설(준칙 제50조의3)하여 붙임 공동주택 관리 안내문을 주민에게 배포

2. 관리규약을 개정하지 않더라도 붙임 안내문을 입주민에게 공지될 수 있도록 지속적인 홍보

Ⅳ		전자입찰시스템이용 협조

1. 주택법 시행령 제52조제7항 및 제8항, 제55조의4제3항에 따라 전자입찰시스템을 이용하여 주택관리업자 및 공사․용역 사업자를 선정할 수 있음.(14.01.01시행)

2. 협조사항 : 전자입찰시스템 의무 사용하도록 관련 규정 개정절차가 진행 되고 있는 바, 법 시행 이전이라도 전자입찰시스템 이용 의무화 협조요청

3. 또한, 전자입찰시스템 활성화를 위해「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 의한 전자입찰시스템을 금년 10월부터 아파트 단지 등 민간부문에도 이용할 수 있도록 개방계획

※ 자세한 사항은 별첨 안내문 참고